Искам да попитам...

[jorocontrola]

  На 10.02.2025 г. в 15:13, Lindt каза:

 

Кои банки отпускат кредити преди акт 16? Оценката на имота по-ниска ли е? Да очакваме ли по-голям процент самоучастие? 

Сградата ни е енергиен клас B, мернах в ОББ, че това дава намаление на лихвата. Има ли други банки, които имат подобни предложения? Има ли някакви други неща, за които да попитаме инвеститора и могат да се отразят на предложението на банката?  

Други бележки и съвети? 

 

Разшири  

Изберете си банка както прецените. Те ще се разправят за всички документи с инвеститора 😉

Иначе не е проблем да се купува и преди акт 16.

[DryGuy]

  На 10.02.2025 г. в 15:13, Lindt каза:

Стигаме до утрешния ден

Разшири  

Успех в начинанието! Ще си позволя да ви препоръчам да направите поне стандартна проверка на документациятал Примерни документи, които да изискате: акт за собственост (като така ще проверите и евентуално дали строителят не е само титуляр на право на строеж); удостоверение по 181 ЗУТ (това на практика е документът, който удостоверява степен на завършеност "груб строеж", който е преди акт 15, но е важен с оглед предмета на договора за прехвърляне - собственост или право на строеж); кадастрални ски;и/схема (след като има акт 15 сградата трябва да е ненесена вече в кадастъра); разрешение за строеж; одобрени арх. проекти (за вашия обект); таблици за площообразуване. Може да направите проверка за тежести (струва 1 лв., онлайн), за да потвърдите думите на строителя относно ползването на финансиране. Удостоверение (за тежести) също ще ви бъде необходимо, най-малкото ще ви го иска банксата, но вероятно на по-късен етап (10 лв., отново може да се извади онлайн). Присъединявам се към съвета, да се консултарите с юрист/адвокат (юристите на банките не са достатъчни за да проверят собствеността - лично мнение).  

[Victoria]

Имай и едно наум, че банките понякога се мотат адски много с ипотечните кредити, поне нашият скорошен опит показа подобни нещо (ипотекираше се вече съществуващ имот). Накрая малко се бихме по главата, че не сме ползвали кредитен консултант.

[oli_mali]

След като вземете оферти от банките, спрете се на 2, максимум 3 от тях и започвайте надцакването. Хубаво е да имате човек, с който да работите във всяка една от избраните. Като ви кажат например 3% лихва в едната, а в другата 2,9%, то след това се връщате пак в първата и им давате тази за 2,9 и искате по-ниска щото нали те ви допадат повече бла-бла. И после пък с тяхната по-ниска отивате при вторите…докато усетите къде е дъното горе долу. Но поне 1-2 спазарявания трябва от първоначално най-добрата им оферта. Другото е да не гледате само лихвата ами потенциално всички разходи накуп за целия срок на договора, например допълнителни застраховки, такси за разглеждане на кредита, такси за кредитни карти и т.н Пакетите са разни разнообразни и трябва също да ги изчистите максимално спрямо нуждите ви. 
Хубаво го проверете този инвеститор, както го описваш хич не ми вдъхва доверие, нищо че сте се запознали. И какво е това пришпорване още тази седмица да се видите с техния човек, за тези неща си трябва време и премисляне… иначе знаеш ли колко екскурзии ще идат в кофата (банката). Успех!

[antea]

това наистина ли работи - пазарлък с банките за лихвата, контраоферти? на корпоративно ниво си го представям, но не знаех, че е практика при обичайни кредити на физически лица

[oli_mali]

  На 10.02.2025 г. в 20:42, antea каза:

това наистина ли работи - пазарлък с банките за лихвата, контраоферти? на корпоративно ниво си го представям, но не знаех, че е практика при обичайни кредити на физически лица

Разшири  

Работи, лично изпробвано няколко пъти. Първо надцаквах Райфайзен със Сосиете Женерал преди 8год, а след това за второто предоговаряне бях взел от Алианц банк и ги надцаквах с ОББ вече. За радост всичко свърши вече и последните 2-3 години не искам и да чувам за ипотеки и кредити 🙂

[jorocontrola]

Няколко допълнителни (непоискани) размислА от мен:

- Ипотеката е много хувабо нещо. Кредит с минимална лихва. На когото доходите растът по-бавно от ГПРто (защото е неправилно да се говори само за лихва), да си търси нова работа. И така излиза, че с времето плащаме все по-малък процент от доходите си...

- И все пак преди акт16 е куцо. Плащаш нещо и чакаш, а забавяния винаги има независимо от причините. Че дори и данъци се плащали 🙂 😞

- Първа сграда на инвеститора - това може да значи само проблеми. То зависи и от самите изпълнители, но все пак как човек без опит ще знае какво да прави и как да следи едни кретени (защото повечето изпълнители са точно такива), докато го правят?

- Не вземайте първи и последен етаж. Също предпоследен, ако е под големи тераси на последният. Няма как да няма проблеми с времето. Гарантирам...

- Подземни гаражи. Ако са на повече от едно ниво, не вземайте в по-долното.

- Иначе наистина може да се заиграете с няколко банки и да посвалят лихвата.

- Юристите на нашата банка провериха всичко документално, когато ние поне теглихме кредит преди 6-7-8г и съм доволен. 

 

 

И едно допълнение - все пак има разлика м/у спазаряване преди акт16 и купуване преди акт16. Мислете...

[MayaS]

  На 10.02.2025 г. в 20:42, antea каза:

това наистина ли работи - пазарлък с банките за лихвата, контраоферти? на корпоративно ниво си го представям, но не знаех, че е практика при обичайни кредити на физически лица

Разшири  

Да абсолютно работи. Играла съм го.

  На 11.02.2025 г. в 6:12, jorocontrola каза:

Че дори и данъци се плащали 🙂 

Разшири  

Данек се начислява и плаща след акт 16.

[jorocontrola]

  На 11.02.2025 г. в 6:55, MayaS каза:

Данек се начислява и плаща след акт 16.

Разшири  

Община Младост в София не мисли така. Имам колега, дето купи скоро на акт14 и преди 10мин ми каза, че му искали такса смет или нещо от тоя род (което е малко или много данък). И за мен е пълен абсурд...

[MayaS]

Преди 2 месеца теглих ипотечен. ОББ са с най-добра лихва и с най гъвкаво управление на кредита. ДСК лихвата беше нечовешки висока. Другите банки не са в момента с добри условия по управлението, а то е важно в годините напред.

  На 11.02.2025 г. в 6:58, jorocontrola каза:

Община Младост в София не мисли така. Имам колега, дето купи скоро на акт14 и преди 10мин ми каза, че му искали такса смет или нещо от тоя род (което е малко или много данък). И за мен е пълен абсурд...

Разшири  

Е точно Младост нищо още не ми искат. 

[iMari]

  На 10.02.2025 г. в 20:42, antea каза:

това наистина ли работи - пазарлък с банките за лихвата, контраоферти? на корпоративно ниво си го представям, но не знаех, че е практика при обичайни кредити на физически лица

Разшири  

Работи, дори и след изтеглянето на кредита. Ако след няколко години банката ти вдигне лихвата или друга банка излезе с по-добра оферта, може да  кандидатстваш за рефинансиране. Съответно след като другата банка ти направи оферта с по-ниска лихва и по-добри условия отиваш при твоята и и я показваш. Може да събереш оферти от няколко банки.  Ако не се разберете, избираш да си клиент на новата, тя погасява кредита към първата и ти вече си неин клиент. Клиента има голяма свобода на действие, стига да е добре подготвен, най- добре да ползва услугите на компетентен юрист или финансист. И да му се занимава, защото това концентрира доста време в проучване, сметки, вадене на 1000 документа. Но е хубаво да се знае.

 

[jul]

Преговори винаги може да има, но зависи кой преговаря и с кого преговаря, за да може да постигне оптимални условия. 

Понеже съм в сделките с недвижими имоти, виждам как протича процесът на кредитиране и личното ми мнение е, че човек никога не може да си договори толкова добри условия, колкото може да му договори кредитен посредник. Да не говорим, че нормално интелигентният човек не може да схване всички аспекти на кредита, защото не е само лихвен % и ГПР, а има ред уловки /в едната банка едни, а в другата-други/. Да не говорим, че различните банки дават различни условия за профила клиент, вида жилище и още много, много други. Преди няколко месеца теглихме пореден ипотечен кредит и отново ползвах колега кредитен посредник. @Lindt, препоръчвам ти да се обърнете към посредник с две ръце. Ако искаш ми пиши, че отговорите на някои от въпросите ти са "зависи" 🙂 

[iMari]

  На 11.02.2025 г. в 7:16, jul каза:

препоръчвам ти да се обърнете към посредник с две ръце.

Разшири  

Аз също. Дори само една консултация да направите(предлагат безплатни такива) ще бъде много полезна и ще научите неща, които обикновенно убягват на човек, когато се занимава с това за първи път.

[antea]

а какви са таксите на кредитните консултанти? някакъв процент от кредита?

[jul]

Такси за получателя няма /безплатно е/. Процента на банката не знам какъв е, но той няма отношение към кредитополучателя и не накланя везните към дадена банка 😉 . 

Поне кредитният посредник, с кого аз работя /в смисъл професионално, освен частно, и имам наблюдение/, ми е вършил изключително добра работа и за теглене, и за предоговаряне.

[Duke]

Подписан Акт, обр.15 е добра основа за сериозно намерение за сключване на договор, но все още не изключва възможни неблагоприятни последици свързани със собствеността или неуредена регулация - има доста завършени строителства, които не могат да бъдат въведени в експлоатация само защото преди или по време на строителството някой е пропуснал да уреди сметки по регулация със съседи или община...

 

Защото съм убеден, че нищо от горното не разбра, съветвам те @Lindt да не предприемате нищо без консултация с юрист, че банката пари може и да даде, но ключове за апартаменти не раздава...

[Gentleman Basta]

@Duke а издаването на разрешението за строеж и виза не предполагат ли уреждането точно на тези сметки да е на лице?

[Duke]

  На 11.02.2025 г. в 10:27, Gentleman Basta каза:

@Duke а издаването на разрешението за строеж и виза не предполагат ли уреждането точно на тези сметки да е на лице?

Разшири  

За съжаление не винаги...

 

Основните стъпки в целия процес са следните:

1. Издаване на виза за проектиране на името на собствениците на имота;

2. Изготвяне и влизане в сила на нов ПУП;

3. Одобряване на архитектурни проекти;

4. Учредяване на право на строеж от собствениците;

5. Издаване и влизане в сила на разрешение за строеж;

6. Заверка на протокол за строителна линия и ниво - от неговата дата практически започва самото строителство;

7. Актуване по време на строителството;

8. Подписване на Акт, обр. 15 за установяване на годността за приемане на строежа;

9. Подготвителни действия за издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация, така наречения Акт, обр. 16 - ей тук е един от препъникамъните, защото се изисква намеса на кадастъра, а много често съществуват разминавания между кадастралната карта и съществуващите регистри в общинската администрация, например, регулационната линия на имота към улицата не следва уличната регулация, а има разминаване или пък има разминаване между регулационните линии със съседен имот - всичко това изисква различни по вид процедури, които на практика забавят въвеждането на сградата в експлоатация;

10. Снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация.

 

 

[tch]

  На 10.02.2025 г. в 15:13, Lindt каза:

И аз тук идвам да питам за ипотечните кредити преди акт 16, пък после ще слухтя за ремонтите 

 

Някой може ли да ни каже какви са стъпките като поредност и какво да не изпускаме:

1. харесали сме имот, с акт 15 е, запознали сме се с инвеститора лично.

2. Инвеститорът не е строил други жилищни сгради, макар да се занимава със строителство, не е ползвал кредит за строежа, фирмата е открита 2023 и се управлява от жена му. 

Предлага ни да си проверим финансирането и да седнем за преговори и предварителен договор към края на седмицата. Даде ни контакт на неговия корпоративен банкер в пощенска банка.

3. Доходите ни уж позволяват ипотечен кредит, достатъчен за покупка и ремонт на този апартамент, макар че аз май в момента се водя един голям минус в домакинството. Но досега не сме имали кредит и не знаем със сигурност какви да процедурите, само си четем и кимаме. 

4. Имаме среща с банкерката на инвеститора утре. Имаме и запитване към кредитен консултант през познат, който ни е казал, че без акт 16 или доказан инвеститор, строил 2 сгради, малко банки ще ни финансират. 

 

....Стигаме до утрешния ден. Поискахме от инвеститора Акт 15, за да продължим контактите с кредитни консултанти и да сме готови за консултации с банки. Имаме потвърждение, че има, но трябва ли да проверим и искаме документ? Какво друго като документи ще ни трябва за първоначалното одобрение? 

Каква проверка на инвеститора трябва да направим и кога? Преди предварителния договор какво трябва да сме направили със сигурност? 

Кои банки отпускат кредити преди акт 16? Оценката на имота по-ниска ли е? Да очакваме ли по-голям процент самоучастие? 

Сградата ни е енергиен клас B, мернах в ОББ, че това дава намаление на лихвата. Има ли други банки, които имат подобни предложения? Има ли някакви други неща, за които да попитаме инвеститора и могат да се отразят на предложението на банката?  

Други бележки и съвети? 

 

Разшири  

Единствено на база опит от тесния ми кръг познати, ако ще купувате без акт 16, имайте за всеки случай спестявания от поне 1 година, с които да посрещнете едновременното плащане на наем и вноските по кредита. Издаването на акт 16 понякога се забавя с мноого месеци.

[hristov.hb]

  На 11.02.2025 г. в 6:55, MayaS каза:

Да абсолютно работи. Играла съм го.

Данек се начислява и плаща след акт 16.

Разшири  

От 01.01.2020 г. данък върху недвижимите имоти се дължи след завършването на сградата в груб строеж, което е акт 14 - чл.14 и 15 от ЗМДТ. 

[Duke]

  На 11.02.2025 г. в 11:29, tch каза:

Издаването на акт 16 понякога се забавя с мноого месеци.

Разшири  

Точно това имам предвид по-горе. Много често забавата се дължи на неуредени сметки по регулация или някакъв друг документален пропуск в строителния процес, който във времето е бил "забравен" от инвеститора, но не остава скрит за НАГ в процедурата по издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата...

[Duke]

  На 11.02.2025 г. в 11:44, hristov.hb каза:

От 01.01.2020 г. данък върху недвижимите имоти се дължи след завършването на сградата в груб строеж, което е акт 14 - чл.14 и 15 от ЗМДТ. 

Разшири  

Това е валидно само ако са изминали две години от завършване на сградата в груб строеж и същата не е била въведена в експлоатация. Това го направиха, за да се пресече порочната практика еднофамилни жилищни сгради да бъдат документално завършвани с удостоверение по чл.181 от ЗУТ, без да бъдат въвеждани в експлоатация с цел да не се плащат данъци...

[Lindt]

Сравняваме условията на ипотечните кредити на ОББ и Пощенска банка. Едно от основните пера се оказва застраховката живот, като при Пощенска банка е включена в главницата за първите 5 години и съответно изплащаме лихви по нея за целия срок на ипотеката. При ОББ доколкото ни обясни кредитният консултант на първа среща имаме предимството след първата година да може да си направим другаде застраховката, а не при тях. Или пък е възможно да нямаме изобщо застраховка, но за това ще попитаме в работно време, че не сме сигурни. 

Някой да си е сменял застраховката? Къде да гледаме за подходяща алтернатива, за да преценим дали има смисъл от подобно движение? 

 

[Kosta Grudov]

  На 12.02.2025 г. в 17:35, Lindt каза:

Сравняваме условията на ипотечните кредити на ОББ и Пощенска банка. Едно от основните пера се оказва застраховката живот, като при Пощенска банка е включена в главницата за първите 5 години и съответно изплащаме лихви по нея за целия срок на ипотеката. При ОББ доколкото ни обясни кредитният консултант на първа среща имаме предимството след първата година да може да си направим другаде застраховката, а не при тях. Или пък е възможно да нямаме изобщо застраховка, но за това ще попитаме в работно време, че не сме сигурни. 

Някой да си е сменял застраховката? Къде да гледаме за подходяща алтернатива, за да преценим дали има смисъл от подобно движение? 

 

Разшири  

Има смисъл, много по-изгодно е да си я направите вие - ДСК също искаха от мен задължителна застраховка през тях за първата година, след което отидох в SDI, избрах си опция, която ми беше ок и я смених. 

[antea]

в SDI правят застраховки предимно за имущество и от медицинските, май нямат застраховка Живот, каквато се изисква при кредити? банките искат и имуществена застраховка, и Живот, така мисля по спомен