Покупка на имот

[ven62]

преди 6 часа, darinamarinova каза:

... Правилото за избиване цената на апартамента с 15-годишен наем не се случва последните години. Аз не бих купувала в момента независимо дали имам $ или не освен ако не е нещо наистина изгодно. 🙂

Не знам да има такова правило, а  и не е вярно.

Зависи и как ги броиш тези 15 години. Ако няколко от тях са в бъдещето - не е коректно.

Ако имаш предвид закупен апартамент през 2003-2005 г. то мога да дам конкретни примери за тристаен и двустаен, съответно в Гео Милев и Лозенец, където сметката е много на +.

 

[Duke]

Непрекъснато чета, че наемите падат. Имам една гарсионера в южен квартал. Преди месец наемателката обяви, че напуска. Пуснах обява в една от ФБ групите и само за 1 час имах 5 кандидата. На втория оглед имах наемател при това на по-виска цена от тази, която получавах до този момент. Толкова за спада на наемните цени. Всичко е въпрос на локация...

 

Относно цената на материалите. Потвърждавам, че цената на желязото скача ежедневно. Започваме строителство на нов склад и благодарение на добрите ни отношения със строителя, той купи желязото "на зелено" преди издадено разрешение за строеж, с което ни спести доста пари...

[Tim]

преди 53 минути , Duke каза:

Потвърждавам, че цената на желязото скача ежедневно

Медта/месинга преди два/три дни беше ATH.

Но не са само металите, пластмасите са също х2, с най-висока борсова цена от както я има пластмасата като продукт.

Така че себестойността на всеки новостроящ се имот определено ще поскъпне нагоре.

Но друг е въпроса за пазарната му цена, определя се от много и различни фактори.

 

 

[darinamarinova]

@ven62 Мисля, че ясно написах "ПОСЛЕДНИТЕ години" - 2003-2005 г., когато сестра ми следваше в Германия, майка ми и баща ми се шегуваха, че да учи там им е излезнало колкото един малък апартамент в София - и ако го сметнеш, да, така е било 🙂  Естествено, че ако направиш инвестиция днес - 2021 г смяташ напред 15г, може би да ги смятам 100 г назад? 

[ven62]

преди 37 минути , darinamarinova каза:

@ven62 Мисля, че ясно написах "ПОСЛЕДНИТЕ години" - 2003-2005 г., когато сестра ми следваше в Германия, майка ми и баща ми се шегуваха, че да учи там им е излезнало колкото един малък апартамент в София - и ако го сметнеш, да, така е било 🙂  Естествено, че ако направиш инвестиция днес - 2021 г смяташ напред 15г, може би да ги смятам 100 г назад? 

Сега май те разбрах, защото за едни "последните години" са 1-2, за други 8-10, трети 15-20, ако става въпрос за пазара на имоти. 

Нещо като топло-студено (деца, съблечете се - деца, облечете се)

Ти искаш сега (2021г.) да купиш апартамент. Да печелиш от него (наем, airbnb) и да има гаранция че след 15 години ще си имаш апартамента и печалбата ти ще е = на стойността на апартамента.

Нещо като банков депозит за 15 години с подходящата лихва, че да се получи сметката. Сега внасяш Х пари и след 15 години банката ти връща 2Х.

Това с имотите е  пазар, който няма почти никаква регулация и няма нито закон за банките, нито европейски регламент.

---

И все пак, ако смяташ съвсем елементарно стойността на апартамента, наема към днешна дата, данъците към днешна дата (9%) и малко разходи за поддръжка - то мога да посоча 2-3 апартамента по обяви, за които това ще се случи за 17 години.

 

С което съвсем не казвам, че сега трябва да се купуват имоти или да не се купуват. Има твърде много други фактори и конкретика, за да се вземе (аз да взема)  такова решение.

 

 

 

[darinamarinova]

@ven62 Да, ще бъде от полза, мерси. Аз гледам тук-там нещо, не казвам, че имам достатъчно пари, просто оглеждаме от няколко години. Нямам деца, но ако човек мисли за бъдещето, нали българинът все гледа "да ги устрои" 😄 По въпроса с регулацията - сега нали говорят за паспортизацията на сградите - изтеглиха датата до 2024 г и след края на 2024 г по тази наредба четох, че ако няма паспортизация, не можеш да го продаваш и отдаваш под наем. Доста ми е интересно какво би се случило, особено със стари сгради, където не искат да събират почти никакви пари. Сега където живея поне има някакъв консенсус, но съм живяла и на място, където събирането на малко пари е било с мъка, камо ли по 200-400 лв от апартамент. 

[ven62]

Искаш 17 годишна инвестиция или искаш "да устроиш" бъдещите си деца ... или и двете.

Ако е само инвестиция (чиста инвестиция без грам емоции) гледай ж.к. Обеля-2 и едностайните в него. Вероятно и в някой Люлин ще е същото.

[darinamarinova]

Май и 2те. Но нещо към централно или поне не чак толкова далечно - тоест квартално, но не и чак толкова крайно 🙂

[Alexander]

Не знам кое как поскъпва, ама като има 100 празни имота и 50 кандидати за наемане цените падат, както се случва. При продажбата е по-бавно.

Същото е като поскъпват, както беше до сега.

 

Лека справка с Мадрид и Барселона, за миналата година спад с 5-6% на употребяваните жилища, за тази както върви предвиждат около 2-3% надолу, има стотици страници с тази информация.

 

 

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=3&slink=6pxz3b&f1=2

 

https://www.fotocasa.es/es/comprar/viviendas/madrid-provincia/madrid-zona-de/l/8?combinedLocationIds=724%2C14%2C28%2C173%2C0%2C0%2C0%2C0%2C0&gridType=3&latitude=40.415&longitude=-3.71036&maxPrice=125000&maxRooms=2&minPrice=100000&minRooms=2

 

Справка от сайтовете им показва много обяви с намалени цени, нито една с повишени, за разлика от обявите за София.

Пуснал съм търсене за  София и Мадрид за една и същи пари 100-125к евро 3 стайни-като цяло непривлекателни, но на едни цени, като не коментирам колко са хубави или лоши, но излиза, че в Мадрид има кажи речи  идентични като тези в София.

 

Обикновено втората спалня е по-малка в мадридските, но има отделна кухня почти винаги, квадратните метри нямат нищо общо, говорил съм за тях преди, най-големия като квадратни метри в Мадрид за две спални  е колкото  най-малкия в София, като средно разликата в обявените квадрати  е х2 почти.

Ето с 2 спални и отделна кухня 55 квадрата, ами у нас дори с една спалня и холо-кухня няма по 55 квадрата.

 

Ето друг пример за квадрати, с 3 спални, хол и отделно кухня и две бани, се води 110кв, цена 226к в първите по-крайни квартали под летището.

Този е малко по-далеч, това си е предградие, има влак и т.н. и се води 98 квадрата, пак с 3 спални и паркинг за 220к, за инфраструктура няма да говорим.

 

В София град със същото търсене 220-230к за 3 спални излизат само 12 обяви, ако сложа без горна граница на цените излизат в покрайнините доста, но средно около 300к и нагоре.

 

 

Тук е същото търсене в Мадрид като параметри, но това са само имоти,  които се продават от банки. От 38 броя точно 50% имат спад в цената от 5-10к и нагоре. Да се им предвид, че 100% може да се свали  още поне 3-4к  от обявената цената при купуване от банки.

 

Въпреки, че средната заплата е точно х2 спрямо средната в София, цените са идентични и има спад сега и през миналата година и никой дори не говори за увеличаване.

Супер ниските лихви по ипотеките в Бг, са винаги около 3 пъти над лихвите в Испания и Европа като цяло от край време, та и това издиша яко.

 

Първите от нета дават 0,65+ЕУР - варираща или 0,85% фиксирана за 30 години, нещо нечувано у нас. Сами си представям какво чудо ще бъде, ако у нас има такива лихви, тогава неминуемо ще минем половината европейски столици по цени

 

Просто се чудя на оптимизма как ще скочат много в София на база тези факти.

 

 

 

[Duke]

Да се прави паралел между пазара на недвижими имоти в България с този в Испания, според мен, е меко казано безсмислено упражнение...

 

Първо, нека да уточним по какви критерии сравняваме?

 

1. Квадратура - в горните примери се оказва, че не се прави разлика между РЗП и ЗП, а е добре да се знае, че квадратурата в обявата може да бъде посочена и по двата начина. Отделна тема са идеалните части от общите, които още веднъж изкривяват картината с вписаните квадратури в обявата. 

 

2. Цена на кв.м. - цената на кв.м. е различна в различните райони на София, предполагам същото е в Мадрид. Аз не познавам Мадрид, така както познавам София и не мога да преценя дали съпоставката на база цена е реалистична, но със сигурност знам, че е невъзможно да бъде приравнена по какъвто и да е било признак.

 

3. Лихвите по банкови кредити - тук също не разбирам какво точно сравняваме, защото не познавам ипотечния пазар в Испания и не съм убеден, че най-важната компонента при кредитиране е лихвения процент.

 

На база подобни съждения да се правят категорични заключения, че продажните или наемните цени падат е несериозно, най-малкото защото не е 100% вярно... 

[tch]

преди 3 часа, ven62 каза:

И все пак, ако смяташ съвсем елементарно стойността на апартамента, наема към днешна дата, данъците към днешна дата (9%) и малко разходи за поддръжка - то мога да посоча 2-3 апартамента по обяви, за които това ще се случи за 17 години.

 

Бих се радвал да споделиш обявите.

преди 12 часа, samuraika каза:

Ще се качат и ипотечните лихвени проценти, ще поскъпне обслужването на кредити.

Да, това е вярно, но ще значи, че по-малко хора ще имат достъп до този финансов инструмент. Следователно по-малко хора ще купуват чрез кредити и ще се намали търсенето

преди 4 часа, Duke каза:

Непрекъснато чета, че наемите падат. Имам една гарсионера в южен квартал. Преди месец наемателката обяви, че напуска. Пуснах обява в една от ФБ групите и само за 1 час имах 5 кандидата. На втория оглед имах наемател при това на по-виска цена от тази, която получавах до този момент. Толкова за спада на наемните цени. Всичко е въпрос на локация...

 

По принцип съм сългасен с теб. Но ако ако цените имотите с по-неатративна локация започнат да стагнират това средносрочно ще намали или дори занули ръстът на местата с по-добра локация. Освен това рано или късно населението на София ще започне на намалява, кой ще живее в тези апартаменти?

[Duke]

преди 21 минути , tch каза:

Освен това рано или късно населението на София ще започне на намалява, кой ще живее в тези апартаменти?

Нямам представа на какво се базира тази твоя увереност, но само мога да мечтая за подобна тенденция, пък ако ще и да платя цената с трудно намиране на наематели за свободното ми жилище... 😉 

[ven62]

преди 45 минути , tch каза:

Бих се радвал да споделиш обявите.

 

Мислех, че съм го направил в отговора на @darinamarinova

imot.bg

Обеля-2 , едностайни

продажби

Наеми

и малко excel

 

Само някой да не си помисли, че пъпа ми е хвърлен в това Обеля-2, а и районния им кмет не съм.

Просто това показва прилагането на 4-те основни действия по схемата на @darinamarinova - събиране, изваждане, деление и умножение.

[tch]

преди 38 минути , Duke каза:

Нямам представа на какво се базира тази твоя увереност, но само мога да мечтая за подобна тенденция, пък ако ще и да платя цената с трудно намиране на наематели за свободното ми жилище... 😉 

София, а и всеки един останал град в България е с отрицателен естествен приръст. При положение, че България намалява с 50-60-хиляди на година механичния приръст към София, Пловдив и Варна скоро ще спре. След няколко месеца е и официалното преброяване и ще се види черно на бяло с колко малко са нарастнали тези три града. Липсата на добър градоустройствен план и добър градски транспорт и оттам купуването на много коли оставят усещането, че градовете са увеличи с много популацията си. Освен това в следващите години ще се онаследяват много апартаменти, които или ще трябва да излязат на пазара, или да се дават под наем.

[Duke]

преди 2 минути , tch каза:

София, а и всеки един останал град в България е с отрицателен естествен приръст. При положение, че България намалява с 50-60-хиляди на година механичния приръст към София, Пловдив и Варна скоро ще спре. След няколко месеца е и официалното преброяване и ще се види черно на бяло с колко малко са нарастнали тези три града. Липсата на добър градоустройствен план и добър градски транспорт и оттам купуването на много коли оставят усещането, че градовете са увеличи с много популацията си. Освен това в следващите години ще се онаследяват много апартаменти, които или ще трябва да излязат на пазара, или да се дават под наем.

Звучи ми прекалено теоретично. Не казвам, че не е така. Казвам, че сме далеч от подобна тенденция конкретно за София. И заявявам, че ако се случи ще почерпя... 😉

[tch]

Аз също не твърдя, че сме стигнали до този момент, но съм твърдо убеден, че ще настъпи следващото десетилетие. Първите проявления дори според мен са на лице - учениците в София са с 20-хиляди по-малко от колкото в началото на века. Дали десет годишен хоризонт е "далеч' или не от гледна точка на имотния пазар  всеки си преценява.

 

преди 10 минути , Duke каза:

Звучи ми прекалено теоретично. Не казвам, че не е така. Казвам, че сме далеч от подобна тенденция конкретно за София. И заявявам, че ако се случи ще почерпя... 😉

 

[AlexandraKo]

преди 36 минути , Duke каза:

Звучи ми прекалено теоретично. Не казвам, че не е така. Казвам, че сме далеч от подобна тенденция конкретно за София. И заявявам, че ако се случи ще почерпя... 😉

За София си, абсолютно прав!
 

 

Взех го оттук:

 

https://nism.bg/bg/articles/view/1159.rezultati-ot-nablyudenieto-na-rabotnata-sila-prez-2017-na-nsi.html

[tch]

преди 13 минути , AlexandraKo каза:

За София си, абсолютно прав!
 

 

Взех го оттук:

 

https://nism.bg/bg/articles/view/1159.rezultati-ot-nablyudenieto-na-rabotnata-sila-prez-2017-na-nsi.html

В статията става въпрос за София област, а не за София-град. Двете са отделни статистически области. В абсолютно стойности населението на София област се е увеличило с близо 12 хиляди, а на София-град е намаляло с над 20 хиляди. Разбрира се, това може да е аномалия и да е следствие от множество фиктивни прехвърления на местожителството с цел да се избегнат блокадите на областните градове от миналата пролет.
Но щом останалите 3 големи области - Пловдив, Варна и Бургас са с показатели от +/- 0.1 процента, то тенденцията е ясна и скоро ще се прехвърли дори и върху главния град на свръхцентрализираната ни татковина.

[logist13]

Инфлацията ще е по-скоро временно явление за 1-2 години свързано с връщането на икономиката към нормален ритъм след ковид. Пари, в сериозни количества се печатат още от кризата през 2008/2009г. без това да доведе до кой знае каква инфлация. Както и да е, ако има по-висока инфлация ще се вдигнат и лихвите. Оттук, не малка част от заемополучателите - хора и строители ще я закъсат. На банките ще им се наложи пак да прибират апартаменти, а недовършените сгради ще се увеличат. Доста по-притеснителен факт за имотите са застаряващото и намаляващо население, статистиките за необитаемите апартаменти дори и в най-големите градове не са никак оптимистични. Та имотите едва ли кой знае колко рязко няма да скочат - хем няма кой вече толкова да купува, хем при по-рязка инфлация като скочат разходите за храна, дрехи и топло няма да има излишни и оставащи пари за влагане в апартаменти.

[ACM]

Не е свързано по никакъв начин с дискусията, но да споделя, че тези данни няма нужда изобщо да отговарят на истината. Това са официални данни, които в много случаи изобщо не са верни. Не живея в София от 6 години, но преди няколко месеца се оказа, че по настоящ адрес съм още там, понеже от администрацията на общежитията не намерили за необходимо да ме отпишат. В последствие се оказа, че познавам доста хора с подобен казус. Т.е. само за няколко месеца София е 'загубила' 10+ човека, които реално не живеят там от години. 

 

В случая говорим за 1-2% на относително малки числа при областите. Примерно за споменатата област Кърджали (грубо 150 000 души), това са някакви си 1500 човека. Изобщо няма гаранция, че тези хора наистина са се преместили/изнесли от областта. Да не говорим колко много хора познавам, които официално си живеят в България, но гастролират из цяла Европа работейки сезонно и не си сменят адреса и се водят все още жители на Габрово (примерно). 

[Raindrop]

преди 10 часа, Duke каза:

Толкова за спада на наемните цени. Всичко е въпрос на локация...

 

Винаги и навсякъде всичко е въпрос на локация! Мразя крайни обобщения, но при имотите криза в локацията няма. /може би малко неясно се изразих, но който разбрал - разбрал!

 

Мир

[ECC]

Абе къде се обаждам и аз.То освен видни пътешественици тук било пълно с анализатори и имотни специалисти.

Исках да го кажа с прости думи-който е решил да купува нещо да не се ослушва,че след няколко месеца ще трябва да даде + едиколко си процента повече.Пък,ако много разбира да чака София да обезлюдее и цените да паднат.

От мен толкова.Спирам да пиша и в тая тема.

[AlexandraKo]

преди 22 минути , Emil Chakalov каза:

Абе къде се обаждам и аз.То освен видни пътешественици тук било пълно с анализатори и имотни специалисти.

Исках да го кажа с прости думи-който е решил да купува нещо да не се ослушва,че след няколко месеца ще трябва да даде + едиколко си процента повече.Пък,ако много разбира да чака София да обезлюдее и цените да паднат.

От мен толкова.Спирам да пиша и в тая тема.

Ми, докато анализаторите анализират, цените вървят нагоре. Противно на очакваното. Не знам какво става. В нашата кооперация, един апартамент, дето се продаваше за 89к евро, седя сума ти време, тия дни са го купили едни от Крумовград, за 105к...Без да се пазарят.

Е верно е, че е с локация, ама и 90 кв.м. не е, даже, с общите части.

Имам един строител, казва,  че има готови жилища, на хубаво място. Непрекъснато вдига цените и пак се продават. Казва , че сам е учуден, но като има търсене, ще повишава, докато има.

Той каза, че атрактивните жилища, с добра локация, ги купуват предимно хора, работещи в чужбина.

[Mary]

преди 46 минути , AlexandraKo каза:

Ми, докато анализаторите анализират, цените вървят нагоре. Противно на очакваното. Не знам какво става. В нашата кооперация, един апартамент, дето се продаваше за 89к евро, седя сума ти време, тия дни са го купили едни от Крумовград, за 105к...Без да се пазарят.

Е верно е, че е с локация, ама и 90 кв.м. не е, даже, с общите части.

Имам един строител, казва,  че има готови жилища, на хубаво място. Непрекъснато вдига цените и пак се продават. Казва , че сам е учуден, но като има търсене, ще повишава, докато има.

Той каза, че атрактивните жилища, с добра локация, ги купуват предимно хора, работещи в чужбина.

За такива цени около нас само мога да мечтая...

Писала съм за съседния до нас апартамент - малко под 60кв. - продаден за 140х.евро. и това преди няколко месеца - сега цените са нагоре, но и няма предлагане на нищо прилично.

[Guinness]

преди 58 минути , AlexandraKo каза:

Ми, докато анализаторите анализират, цените вървят нагоре. Противно на очакваното. Не знам какво става. В нашата кооперация, един апартамент, дето се продаваше за 89к евро, седя сума ти време, тия дни са го купили едни от Крумовград, за 105к...Без да се пазарят.

Е верно е, че е с локация, ама и 90 кв.м. не е, даже, с общите части.

Имам един строител, казва,  че има готови жилища, на хубаво място. Непрекъснато вдига цените и пак се продават. Казва , че сам е учуден, но като има търсене, ще повишава, докато има.

Той каза, че атрактивните жилища, с добра локация, ги купуват предимно хора, работещи в чужбина.

Аз изобщо не се учудвам от това. През последните няколко години сигурно 1/3 от населението на Смолян, Кърджали, Хасково, Димитровград, Харманли и други областни градчета се преместиха в Пловдив. Нямата работа и възможности там и се местят тук. Продават земи и купуват апартаменти в Пловдив. Ти нали виждаш какво става в клоаката наречена Оазис?! Скоро време ще стане още по-страшно като открият официално онзи тумор-мастодонт Томов плаза.