Покупка на имот

[tch]

  На 12.07.2022 г. в 10:22, Alexander каза:

Май трябва в темата за хвалене да пиша, ама нали почнах тук,..,

 

Та това са графиките за цените на имотите и наемите за последните 15 години във Валенсия, на база цените в един от най-големите сайтове за имоти в страната.

Квадратните метри там не се  смятат  като у нас, горе долу ги смятайте както тук е старото строителство- панели ЕПК и пр.

Виждате, че няма нещо фрапиращо дори последните 1-2 години, каквото се наблюдава у нас.

 

 

Това са наемите 

 

По най-груби сметки в момента при влагане на примерно 100 или 150к евро там, доходността от наем там е два пъти по-висока спрямо който и да е град в България.

Това е на база обявите, за един и същи град, квартал и подобен имот като размер и състояние.

 

Излиза х2, при условие, че изваждам и по-високата месечна такса, макар на много места у нас има подобни такси вече, но поне като се прави нещо има пари, а знаете как е у нас.

 

Та ние купихме набързо и набързо го отдадохме под наем.

 

 

 

 

 

Разшири  

Явно Испания е изключение от всеобщата европейска тенденция.

Интересни защо, буксуваща икономика или някакви други причини?

 

[Бръмбар]

Графиката показва че в Испания средните цени на наеми и имоти не са се променили съществено от 2000 до 2022. Стана ми интересно и потърсих инфо за средните годишни заплатати там и в България и как се съотнасят спрямо цените на имотите и помежду си.

Средната годишна заплата в Испания според статистика от интернет през 2000г е била около 20 600 евро, през 2022 - също. 

Средната месечна заплата в Бг през 2000г е била 300лв т.е годишната  е около 3600 лв, или около 1800 евро. През 2022 - средна месечна  горе-долу 1700лв или 20 400 лв годишна или към 10 200 евро. 

Ако съотношението между испанска и Бг заплата е било испанската да е 16 пъти по-висока през 2000, то през 2022 тя е само около 2 пъти по-висока. 

Мога да потърся и инфо за лихвите по ипотечни кредити. Българските заплати са се вдигнали почти 6 пъти а 22 години. Може да се сметне как се е променило съотношението между цена за кв. м. и заплата/ покупателна възможност  в България и в Испания за 20 г.

Иначе е чудесно, че @Alexander са купили и бързо отдали под наем, поздравления! 

[Alexander]

  На 12.07.2022 г. в 17:35, Бръмбар каза:

Средната годишна заплата в Испания според статистика от интернет през 2000г е била около 20 600 евро, през 2022 - също. 

@Alexander са купили и бързо отдали под наем, поздравления! 

Разшири  

Не знам какво си видял, ама вярваш ли, че това е възможно??

 И споре националния им статистически институт 2000 година е била 1384 на месец или 16608€ на година.
 

 

минималната е вдиганата почти 3 пъти от 1999 до 2022

 

[tch]

  На 12.07.2022 г. в 18:45, Alexander каза:

Не знам какво си видял, ама вярваш ли, че това е възможно??

 И споре националния им статистически институт 2000 година е била 1384 на месец или 16608€ на година.
 

 

минималната е вдиганата почти 3 пъти от 1999 до 2022

 

Разшири  

Твоята статистика изглежда по-правдоподобна. Но и тя показва стагнация на хората със средни доходи. А като се сложи и инфлацията дори тяхното намаляване.

Това да не се приема като оправдание за високите цени в България, де. Според като се вземат предвид демографията, доходи, качество на строителство и прилежаща инфраструктура са много зле нещата.

[ven62]

Поздравления @Alexander.

Каквито и статистики и  графики да си гледаме тука, в пазарна ниша или не - важното е, че ти си намерил твоя имот и си удовлетворен.

Разбирам, че засега е с инвестиционна цел.

Би ли споделил за колко години ще се изплати при сегашните нива на разходи от твоя страна (данъци, поддръжка, ...), наем и реална стойност на имота (имам предвид, ако си го купил с кредит). Само броя години - другите числа не ги споделяй.

 

---

И ти пожелавам да не ти е последния имот в Испания или където и да е другаде. 

[Alexander]

  На 12.07.2022 г. в 21:45, ven62 каза:

Поздравления @Alexander.

Каквито и статистики и  графики да си гледаме тука, в пазарна ниша или не - важното е, че ти си намерил твоя имот и си удовлетворен.

Разбирам, че засега е с инвестиционна цел.

Би ли споделил за колко години ще се изплати при сегашните нива на разходи от твоя страна (данъци, поддръжка, ...), наем и реална стойност на имота (имам предвид, ако си го купил с кредит). Само броя години - другите числа не ги споделяй.

 

---

И ти пожелавам да не ти е последния имот в Испания или където и да е другаде. 

Разшири  

Ако събера абсолютно всички разходи, данъци за придобиване, комисиони на агенция, нотариуси и т.н. със  сегашния наем, като извадя застраховки, данъци и такси цифрата e 17,8 години.

[Lyubina]

  На 13.07.2022 г. в 6:50, Alexander каза:

Ако събера абсолютно всички разходи, данъци за придобиване, комисиони на агенция, нотариуси и т.н. със  сегашния наем, като извадя застраховки, данъци и такси цифрата e 17,8 години.

Разшири  

Нищо не разбирам от тази материя (нито съм се интересувала до момента), но ми е любопитно, това много ли е или малко? Или напълно приемливо като време за възвръщане на инвестиции?

[Alexander]

  На 13.07.2022 г. в 7:38, Lyubina каза:

Нищо не разбирам от тази материя (нито съм се интересувала до момента), но ми е любопитно, това много ли е или малко? Или напълно приемливо като време за възвръщане на инвестиции?

Разшири  

това вече не знам, всеки си решава. 

На мен идеята ми беше, че в България тази цифра е много по-висока в момента.

[antea]

  На 13.07.2022 г. в 7:38, Lyubina каза:

Нищо не разбирам от тази материя (нито съм се интересувала до момента), но ми е любопитно, това много ли е или малко? Или напълно приемливо като време за възвръщане на инвестиции?

Разшири  

най-елементарно казано, ROI (return of investment) при имотите се изчислява като се раздели нетната годишна доходност (наем минус данъци и всякакви други разходи по имота) на общо платената сума за него, и полученото го сравняваш с инфлацията или с ROI от друг тип инвестиция, за да прецениш дали е добре; @Alexander го е дал в години, по обратния ред това би трябвало да прави около 5,61% ROI грубо, пък дали те устройва, всеки си знае сам

 

не трябва да се забравя, че освен това би имало и капиталов ръст, заради очакваното повишение на цената на имота в края на периода, което идва като допълнителна полза, след като имотът се е самоизплатил от наемите

[ven62]

18 години на мен ми се виждат като доста добре.

Ако такова нещо се появи в БГ веднага се мятам.

Жалко, че е чак Испания. А и все пак, @Alexander е живял там, знае особеностите, езика. Ключови предимства.

[tch]

  На 13.07.2022 г. в 7:38, Lyubina каза:

Нищо не разбирам от тази материя (нито съм се интересувала до момента), но ми е любопитно, това много ли е или малко? Или напълно приемливо като време за възвръщане на инвестиции?

Разшири  

При сегашните цени в България ще ти трябват между 25 и 40 години

[samuraika]

...ами то има в България такива нива на възвръщаемост, ама не в София...

[Doctor Who]

  На 6.07.2022 г. в 12:46, The Doctor каза:

Логиката е ясна. Следва девалвиране на еврото 10:1 и ще се върнем на пазарните нива от 2002 ... 2004  г. от 300 ... 400 евро за м2.

Разшири  

Ще се самоцитирам, защото виждам, че шеговитото ми изказване доставя удоволствие и носи смях на @samuraika  @tch 🙂

Освен незначителното уточнение, че който се смее последен е най-добре ще спомена няколко дребни факта от ежедневието:

литър олио се купува за 2 ... 3 евро, при цена не много далеч назад за 1 евро , газът средно 3,5 пъти по-скъп, а електроенергията пробва почти 4 пъти по-високи ниво аза промишлеността и ако това се огледа без насмешка се вижда, че с 1 евро се купува три пъти по-малко. От три до десет пъти стъпката не е голяма - просто въпрос на време

и т.к. темата е покупка на имот ще се върна към не много далечната 2008 за имотния пазар в щатите и невъзможността да се изплащат ипотеки,  свалиха цени на имоти 5 ... 7  ... 10 пъти /информацията е реална и от хора, които имаха възможност да купят по няколко жилища за 20 000 .... 30 000 долара с цени преди рецесията 100 000 .... 300 000 долара/.

 

Приемам облози на лични! 🙂

[antea]

за да има облози, трябва тезата ти да е някак по-ясна, а поне аз не мога да разбера какво точно твърдиш 🙂 кой да девалвира еврото, как да го девалвира, кога?

 

иначе аналогии с кризата от 2008 в имотния пазар, аз лично не виждам особено такива - там изначално всичко се стартира от срива на ипотечните облигации и схемите, които порутиха двата фонда на Bear Sterns, което предизвика лавината нататък

[Doctor Who]

  На 13.07.2022 г. в 13:07, antea каза:

за да има облози, трябва тезата ти да е някак по-ясна, а поне аз не мога да разбера какво точно твърдиш 🙂 кой да девалвира еврото, как да го девалвира, кога?

 

Разшири  

Прогноза:

Спукване на имотния балон и рязко поевтиняване на имотите, поради пренасищане на пазара от такива, чиито ипотеки не могат да бъдат обслужвани, спиране на строителството на широко достъпни имоти, строеж на ограничено количество скъпи имоти и плавно, но сериозно повишаване на цените на материалите в дългосрочен аспект. Срок 3 до 5 години, като до година първите признаци ще са налице. От всичко това ще се развият редица следствия, които пряко и непряко ще засилят и затвърдят процеса.

Това накратко.

[ven62]

  На 13.07.2022 г. в 13:24, The Doctor каза:

Прогноза:

Спукване на имотния балон и рязко поевтиняване на имотите, поради пренасищане на пазара от такива, чиито ипотеки не могат да бъдат обслужвани, спиране на стороитеството на широко достъпни имоти, строеж на ограничено количество скъпи имоти и плавно, но сериозно повишаване на цените на материалите в дългосрочен аспект. Срок 3 до 5 години, като до година първите признаци ще са налице. От всичко това ще се развият редица следствия, които пряко и непряко ще засилят и затвърдят процеса.

Това накратко.

Разшири  

Да разбирам ли, че имотите силно ще поевтинеят след 5 години. 

От другата тема твърдят, че и биткойна ще е поскъпнал около 10-15 пъти.

Идеално ще стане. 

Чисто нов пенсионер с чисто нов апартамент в София. Ще черпя... ама тогава.

 

[tch]

  На 13.07.2022 г. в 13:24, The Doctor каза:

Прогноза:

Спукване на имотния балон и рязко поевтиняване на имотите, поради пренасищане на пазара от такива, чиито ипотеки не могат да бъдат обслужвани, спиране на строителството на широко достъпни имоти, строеж на ограничено количество скъпи имоти и плавно, но сериозно повишаване на цените на материалите в дългосрочен аспект. Срок 3 до 5 години, като до година първите признаци ще са налице. От всичко това ще се развият редица следствия, които пряко и непряко ще засилят и затвърдят процеса.

Това накратко.

Разшири  

Това в България или в цяла Европа? Или какво имаш предвид под рязко поевтиняване? Колко процента в рамките на колко години?

 

И аз си мисля, че цените на имотите да надценени, особености в България, но нито банките, нито хората с по 3-4-5 имота ще са на зор да продават, така че спроред мен няма да има рязък спад, а евентуално лека корекция на кофти имотите. Защото в момент дори апартаменти за ремонт се продават скъпо.

[bobole4e]

За въпросното охлаждане на пазара и спукване на балон чета от миналата година. В същото време, в момента цените полудяха-пробват се всякакви безумни нива, явно, за съжаление някой ги купува на тези нива.  Панелка в София, последен етаж, за ремонт двустаен-140х евро. Новото строителство на практика е стопирано като продажби, защото не могат да си изчислят печалбите и минимизират загубите , а старото се покри , в очакване на още по-астрономически цифри...Всеки се е вторачил и дава примери с лихви и ипотеки, у нас доста сериозен процент ( според мен) се купува жилище с готови, лични пари. Какви лихви и какви кредити...Така че, да, корекция ще има, но тя ще е върху сегашните абсурдни цени ( за панелките особено от 1965г). Да се очаква да се купи жилище  ( в София) за 40-50х евро догодина или след две -три , ми се струва толкова несериозно, че ще взема две, когато стане това.

 

[nomad]

Традиционно, хората купуват имоти със спестявания. Но през 2021г ръстът на ипотечните кредити е 88%. През първите 6 месеца на 2022 тенденцията се запазва. Едва сега, започва някакво охлаждане, но то се дължи, не само на купувачите, а и на хората в строителния бизнес, които спират продажбите.

 

Според мен, може да се очакват корекции на определени сегменти, като стари панелки и други имоти, за които е нужна сериозна инвестиция за ремонт. А други сегменти, ще продължават да бъдат купувани и цената им да расте.

 

Причината е донякъде и в психологията на българина. За мнозинството, инвестицията в имот е единствена алтернатива, няма да тръгнат да си влагат парите в акции или крипто, а и ситуацията в момента е такава, че едва ли е разумно. Остават имотите, другото е да си държат парите в банката или в буркани под леглото, ама с тази инфлация...

 

 

 

 

[Doctor Who]

  На 13.07.2022 г. в 16:24, bobole4e каза:

 Да се очаква да се купи жилище  ( в София) за 40-50х евро догодина или след две -три , ми се струва толкова несериозно, че ще взема две, когато стане това.

 

Разшири  

С уговорката, че това е последният ми пост по темата искам да те попитам :

Кое евро визираш - днешното, което се обезценни с над 10% спрямо долара в последните месеци, който пък е появтинял заради 10 % инфлация в САЩ в последните месеци или някакво хипотетично силно  евро след 4...5 години.

Може да е невероятно 40... 50 000, евро за апартамент, може да изглежда невероятно и 400...500 000 евро за същия. 

  На 13.07.2022 г. в 16:51, nomad каза:

Традиционно, хората купуват имоти със спестявания. Но през 2021г ръстът на ипотечните кредити е 88%. През първите 6 месеца на 2022 тенденцията се запазва. Едва сега, започва някакво охлаждане, но то се дължи, не само на купувачите, а и на хората в строителния бизнес, които спират продажбите.

 

Според мен, може да се очакват корекции на определени сегменти, като стари панелки и други имоти, за които е нужна сериозна инвестиция за ремонт. А други сегменти, ще продължават да бъдат купувани и цената им да расте.

 

Причината е донякъде и в психологията на българина. За мнозинството, инвестицията в имот е единствена алтернатива, няма да тръгнат да си влагат парите в акции или крипто, а и ситуацията в момента е такава, че едва ли е разумно. Остават имотите, другото е да си държат парите в банката или в буркани под леглото, ама с тази инфлация...

 

 

 

 

Разшири  

Затварянето на пари основно в имоти ги кара да се движат около имотите/строителството и т. н. по веригата. 

[tch]

  На 13.07.2022 г. в 17:01, The Doctor каза:

С уговорката, че това е последният ми пост по темата искам да те попитам :

Кое евро визираш - днешното, което се обезценни с над 10% спрямо долара в последните месеци, който пък е появтинял заради 10 % инфлация в САЩ в последните месеци или някакво хипотетично силно  евро след 4...5 години.

Може да е невероятно 40... 50 000, евро за апартамент, може да изглежда невероятно и 400...500 000 евро за същия. 

Затварянето на пари основно в имоти ги кара да се движат около имотите/строителството и т. н. по веригата. 

Разшири  

Като си  сигурен, че еврото ще девалвира толкова силно каква ти е инвестиционната стратегия?

[Raindrop]

  На 13.07.2022 г. в 12:54, The Doctor каза:

Ще се самоцитирам, защото виждам, че шеговитото ми изказване доставя удоволствие и носи смях на @samuraika  @tch 🙂

Освен незначителното уточнение, че който се смее последен е най-добре ще спомена няколко дребни факта от ежедневието:

литър олио се купува за 2 ... 3 евро, при цена не много далеч назад за 1 евро , газът средно 3,5 пъти по-скъп, а електроенергията пробва почти 4 пъти по-високи ниво аза промишлеността и ако това се огледа без насмешка се вижда, че с 1 евро се купува три пъти по-малко. От три до десет пъти стъпката не е голяма - просто въпрос на време

и т.к. темата е покупка на имот ще се върна към не много далечната 2008 за имотния пазар в щатите и невъзможността да се изплащат ипотеки,  свалиха цени на имоти 5 ... 7  ... 10 пъти /информацията е реална и от хора, които имаха възможност да купят по няколко жилища за 20 000 .... 30 000 долара с цени преди рецесията 100 000 .... 300 000 долара/.

 

Приемам облози на лични! 🙂

Разшири  

С най-добро чувство правя вметка - след спукването на балона 2008 нямаше подобно понижение 10 пъти надолу, няма да има и сега. И както казва един "познавач", никой, или почти никой не знае какво ще се случи след глобалната криза, която се задава. За мен истината е, че качественият имот си пази цената, локация, локация и пак локация. 

 

И ако наистина е имало в по новата ни история грандиозно обезценяване - то беше на кредитите на хората, купили имоти със заеми от ДСК, единствената банка в "преддемократичните години".  Изплатиха си заемите на секундата, когато доларът в края на 1996 година стана 3 000 лева тогавашна пара.

[Zaro]

  На 13.07.2022 г. в 16:51, nomad каза:

Но през 2021г ръстът на ипотечните кредити е 88%.

Разшири  

Спрямо?

[nomad]

Сори, не съм достатъчно конкретен, за което се извинявам. Става въпрос за ипотечните кредити отпуснати с помощта на кредитни посредници през 2021 и ръстът от 88% е спрямо 2020г.

 

https://www.banker.bg/finansov-dnevnik/read/rust-ot-88-na-ipotechnite-krediti-otpusnati-sus-sudeistvieto-na-kreditnite-posrednici

 

[Tim]

  На 13.07.2022 г. в 18:25, Raindrop каза:

след спукването на балона 2008 нямаше подобно понижение 10 пъти надолу

Разшири  

В България - да, просто сме много малък пазар и не се усети толкова турболенцията.

Освен това банките при нас са консервативни, предоговориха много от кредитите и не пуснаха масово имотите на пазара, откъде щеше да дойде и силното спадане.

Гърция, Италия и най-вече в Испания имаше спад на жилища, апартаменти имам предвид, с 4/5 пъти надолу от последната покупна цена преди кризата.