Покупка на имот

[Zaro]

преди 45 минути , jul каза:

И ще е така, докато няма регулация.

Аз съм на мнение, че прекалената регулация повече вреди, отколкото носи ползи. В случая с брокерите нужда от регулация няма, защото човек не се нуждае от тях, ако може да измине всички стъпки от А до Я, а това не само че не е невъзможно, ами и не е проблем за по-голямата част от хората. А ако казусът е заплетен, брокер пак не може да му помогне.

Ако агенцията иска да има добро име, да си квалифицира кадрите.

Има един кратък тест за брокери - знаят ли какво е НАГ. Оказа се, че много не знаят.

[jul]

Зависи от случая. Има такива, дето шапка им свалям на брокерите как успяват да съберат орел, рак и щука и накрая хепи енд със сделка.

Прекалени регулации не, но регулации.... Темата е дълга, а не носи добавена стойност в настоящата. 

[П.Кръстев]

Поиграх си малко да сваля суровите данни от Imot.bg както за покупка, така и за наем на имот и да развъртя някакво анализче в Excel.

Виждат се доста интересни неща по години. Може да се филтрира по квартал и да се анализират цените, както и да се види ако се търси имот за инвестиция и отдаване под наем къде би било най-добро съотношението Цена за покупка/наем, годишна доходност и т.н.

Ако някой се интересува мога да му изпратя Ексел файла на лично 🙂 

 

Естествено има много фактори, които не могат да се обхванат в такъв анализ - степен на обзавеждане, близост о метро, ново/старо строителство и т.н.

 

 

[rdd]

преди 5 часа, samuraika каза:

Да, ама докато попитам и се отказах 🤪

И аз се отказах от Бяла, като се интересувах. 

[Zaro]

преди 7 часа, samuraika каза:

Да, ама докато попитам и се отказах 🤪

 

преди 2 часа, rdd каза:

И аз се отказах от Бяла, като се интересувах. 

Ми освен да се насочите към Бяла, Русенско, не виждам какво друго да направите. 

[ДиянаВ]

преди 22 минути , Zaro каза:

 

Ми освен да се насочите към Бяла, Русенско, не виждам какво друго да направите. 

Тъкмо щях да те питам, а там какво ще правят, но реших да не спамя, а да прегледам регионалните новини от днес🙂. 

Обаче съдба, две са свързани с Бяла, Русенско, че и дават отговор какво ги очаква в този край😄.

Ежедневно среща с ТИР-ове и при добър късмет само чакане, докато освободят пътя от поредната катастрофа😠 https://www.dunavmost.com/novini/dva-tir-a-katastrofiraha-krai-pirgovo

”Шофьор пострада при катастрофа между два камиона по пътя Бяла - Русе”

Но ето я и новата новина - чудесна инвестиция 😄. Купува се евтин имот, а в кв. гара Бяла даже и блокчета с апартаменти има и после се отдава под наем на дошлите да работят в спешната помощ от други населени места🙂 https://www.dunavmost.com/novini/zdravniyat-ministar-ako-bolnite-sa-pod-200-na-100-000-dushi-nyama-da-ima-novi-merki

”Символичното начало беше дадено в град Бяла, Русенско, където проектът предвижда за филиала да бъде построена изцяло нова сграда.”

[Zaro]

преди 4 минути , ДиянаВ каза:

Тъкмо щях да те питам, а там какво ще правят

Ще се наслаждават на моста на уста Кольо Фичето.

[samuraika]

@П.Кръстев, както казваше един мой приятел - "Ама ти не си човек, бе! Ти си ЗЛАТО!". Мяткай файла на лични, моля.

 

Айде, сега можем да си говорим и обсъждаме по темата за инвестиции в имот.

 

Аз се чудя един въпрос напоследък - не се ли пренасити пазара на имоти в големите градове? София, Пловдив, Бургас - огромни комплекси, хиляди нови жилища? Да, изкупени са, но са празни. Има ли толкова хора в България, че да ги запълнят?

Дали не сме на пика на нова вълна и да следва спад, както след 2008ма? То верно, че го чакаме тоя спад вече две години, де...Но ако се погледне графиката на търсене/предлагане - в момента има много повече оферти, отколкото 2008ма.

От друга страна - парите се обезценяват. Особенно с това велико печатане сега и поскъпване на труд и материали...

 

Чисто като инвестиция, смятате ли че пазарът в София, Пловдив, Варна, Бургас е смислен?

[oli_mali]

преди 26 минути , samuraika каза:

Чисто като инвестиция, смятате ли че пазарът в София, Пловдив, Варна, Бургас е смислен?

Теб сън не те хваща от тази тема... или пък стана време за добро утро 🙂 

 

Според мен инвестиция си струва само в София на този етап. Като преживял 19 години в Пловдив и вече 14 в София, мога да твърдя, че София дърпа много напред и ще продължава все по-осезаема да става разликата с който и да е град от провинцията. Имам познати в Пловдив, които бяха взели апартаменти в центъра с цел airbnb, но сега с тази криза в сектора потънаха, защото туристи няма, жилищата са предимно тавански помещения/партер/1етаж пригодени за краткосрочно пребиваване, съответно няма интерес и от наемане за дългосрочно ползване. Някои директно продадоха още миналата година, тъй като не могат да си позволят да изплащат ипотека без приход от имота.

 

От друга страна гледам какво става в София. Пръска се отвсякъде, определено е тясна. През уикенда, когато времето беше хубаво на Витошка беше събор, в Южния парк децата чакаха на опашка за въртележките, количките и т.н. На Витоша откъм Бояна посока Златните мостове имаше колона от автомобили още от края на града. За ежедневните задръствания в час пик, че дори и в обедните часове вече, няма да говоря. 

 

Личното ми мнение е, че цените на имотите в София ще продължават да растат и това е предпоставка за добра инвестиция. А и все още сме най-евтината столица от държавите в Европейския съюз. Имайки предвид и нивата на кредитите, вчера от Райфайзен дадоха 2.6% от раз, с преговори сигурно ще паднат още... 

 

@П.Кръстев - моля да споделиш екселчето на лични. Благодаря!

[samuraika]

преди 6 минути , oli_mali каза:

 или пък стана време за добро утро 🙂 

 

 

Добро утро, разбира се. И единственото време, когато мога да пиша с чаша кафе в ръка без 3 чавета и един мъж да се надпреварват кой ще викне "мамоооо" в по-висока октава. Спинкат още.

 

Ами аз затова не я харесвам София, поради изброените от теб "прелести". Като преживяла 23 години в София от "онова време" го казвам. И в София airbnb-тата по тавани и мазета ги сполетя същата участ като Пловдивските. Тези с читавите апртаменти ги дадоха под наем. В София, не, а в България по принцип, строителството изпреварва инфраструктурата с години, да не кажа - десетилетия. Само един булевард Каблешков ще спомена и няма да говоря повече изобщо. Може пък с навлизането на дистанционния стил на работа хората да се оттърват от нуждата да са точно в София.

[vinidj]

преди 12 часа, Zaro каза:

Ще се наслаждават на моста на уста Кольо Фичето.

Освен земеделие , че земите са чернозем и риболов на щуки и мрени няма друго в Бяла Русенско.

[Alexander]

Как ви се струва съотношението цена за придобиване и наем в София? Изобщо за колко време ще се избие така наречената инвестиция, която масово се прави от много хора със сегашните цени, дори да не броя разходите през годините.

В момента нормални  с една спалня вървят по 80-100к евро, а наема е около 600лв. 

Излиза, че за 30 год в най-добрия случай може да е избит, но това, ако е винаги зает, без никакви разходи, данъци и пр и не смятаме нито един лев ремонти, което няма как да стане за 30 год, също при условие, че не е взет нито лев кредит.

Ако се сложат и тези неща, вероятно срока ще е 35-40+ год. Тогава кой толкова купува за инвестиция вече?

[oli_mali]

В повечето случаи става въпрос за инвестираш, изчакваш цените да се вдигнат за няколко години и после продаваш. @Emil Chakalov беше споделил такава успешна сделка. С отдаване на дългосрочен наем не си е оферта.

[Alexander]

Да, много хора спечелиха дори повече от някои строители по този начин с препродаването.

Обаче от сега нататък, не виждам как ще има ръст в цените, дори да има ще е минимален и това с препродажбата също приключва.

[samuraika]

преди 1 минута , oli_mali каза:

В повечето случаи става въпрос за инвестираш, изчакваш цените да се вдигнат за няколко години и после продаваш. @Emil Chakalov беше споделил такава успешна сделка. С отдаване на дългосрочен наем не си е оферта.

Да, но това на пирамида почва да бие...Не може това да е успешен бизнес модел. Ще се пренасити с продаващи в един момент.

Ако правилно се прецени пазара - има го това, но не е вечно. То имаше един период в София дето стара панелка беше по-скъпа от нов апартамент, щото новото трябваше да се чака да се построи, а хората се нуждаеха от жилища, ама сега не е така.

 

Докато не се затегнат регулациите в България явно ще го караме на вълни - масово строителство, пренасищане, спиране, запълване на празното, наново търсене, ново безразборно строителство, ново пренасищане...

[jorocontrola]

преди 51 минути , Alexander каза:

Излиза, че за 30 год в най-добрия случай може да е избит, но това, ако е винаги зает, без никакви разходи, данъци и пр и не смятаме нито един лев ремонти, което няма как да стане за 30 год, също при условие, че не е взет нито лев кредит.

Що ни питаш като сам си го сметнал. Реално е така. Цените са относително високи спрямо наемите. Доходноста е много-много малка. Покупката на имот с цел дългосрочен наем е финансово нецелесъобразно за мен. Покупка (за зелено или ранен етап) с цел препродажба на акт16 вече е друго нещо. За момента е добре. Но всички зависи на къде върви пазара. След предната криза от 2008-2010 цените се възстановиха едва сега. Имаш ли парите в кеш, готов ли си да чакаш 10г, ако спече пазара. Риск винаги има каквото и да ти казват. Покупката на гаражи в пренаселените квартали е може би по-добра алтернатива (почти няма разходи), но и там сметката показва не много висока доходност ...

[EliNik]

преди 39 минути , Alexander каза:

В момента нормални  с една спалня вървят по 80-100к евро, а наема е около 600лв. 

 

Във Витоша, Студентски град, Малинова долина, 600лв е цена за наем на едностаен апартамент, а двустайните са по 800лв.
Преди 3-4 години цените на апартаментите бяха съвсем различни (750-850€). Много хора все чакайки да падне цената на квадрат на 500-600€, дочакаха сега цени на 1000-1200€. 

 

[ACM]

преди 54 минути , Alexander каза:

Как ви се струва съотношението цена за придобиване и наем в София? Изобщо за колко време ще се избие така наречената инвестиция, която масово се прави от много хора със сегашните цени, дори да не броя разходите през годините.

В момента нормални  с една спалня вървят по 80-100к евро, а наема е около 600лв. 

Излиза, че за 30 год в най-добрия случай може да е избит, но това, ако е винаги зает, без никакви разходи, данъци и пр и не смятаме нито един лев ремонти, което няма как да стане за 30 год, също при условие, че не е взет нито лев кредит.

Ако се сложат и тези неща, вероятно срока ще е 35-40+ год. Тогава кой толкова купува за инвестиция вече?

И аз съм си задавал този въпрос много пъти и не виждам абсолютно никаква логика. Аз да не съм Дънкан Маклауд, че да мога да си позволя да чакам 40 години някоя инвестиция да се избие? При препродаването могат да се изкарат пари, но повечето ги взимат с цел да ги дават под наем, което просто ме изумява.

 

В този ред на мисли, някой купувал ли е апартамент в апарт-хотел на морето/планината с цел инвестиция? Там изглежда вече доста по-смислено като инвестиция. Цените са доста по-ниски при покупка, а после хотелът може да го 'върти' и да делите парите по някаква схема. 

[ven62]

Преди 1 час, Alexander каза:

Как ви се струва съотношението цена за придобиване и наем в София? Изобщо за колко време ще се избие така наречената инвестиция, която масово се прави от много хора със сегашните цени, дори да не броя разходите през годините.

В момента нормални  с една спалня вървят по 80-100к евро, а наема е около 600лв. 

Излиза, че за 30 год в най-добрия случай може да е избит, но това, ако е винаги зает, без никакви разходи, данъци и пр и не смятаме нито един лев ремонти, което няма как да стане за 30 год, също при условие, че не е взет нито лев кредит.

Ако се сложат и тези неща, вероятно срока ще е 35-40+ год. Тогава кой толкова купува за инвестиция вече?

 

преди 32 минути , jorocontrola каза:

Що ни питаш като сам си го сметнал. Реално е така. Цените са относително високи спрямо наемите. Доходноста е много-много малка. Покупката на имот с цел дългосрочен наем е финансово нецелесъобразно за мен. Покупка (за зелено или ранен етап) с цел препродажба на акт16 вече е друго нещо. За момента е добре. Но всички зависи на къде върви пазара. След предната криза от 2008-2010 цените се възстановиха едва сега. Имаш ли парите в кеш, готов ли си да чакаш 10г, ако спече пазара. Риск винаги има каквото и да ти казват. Покупката на гаражи в пренаселените квартали е може би по-добра алтернатива (почти няма разходи), но и там сметката показва не много висока доходност ...

С риск да стана досаден - не е точно така.

Зависи от много неща, но като цяло в панелните крайни квартали, но с метро, нещата стоят малко по-добре т.е. не за 30, а за 20 години, при това с няколко хиляди за ремонт.

 

 

 

И тъй като примера е за Обеля-2 ще ми е любопитно екселите на @П.Кръстев какво показват.

@П.Кръстев ако не го мързи, да помоля да ги сложи тук, само за този квартал.

[logist13]

От скромния ми служебен ми опит с имоти за инвестиция и отдаване на дългосрочен наем - каузата е невъзможна и безсмислена. Евентуално само за добри имоти с отлична локация, но пък и там цените са... Наемите са ниски спрямо цените, като сложиш данъците (местни и върху доходите), освежителните ремонти на няколко години, промени по искания на нови наематели и т.н. и просто сметката не излиза. Като се сложат и разходите по покупка/продажба, неликвидността на вложените средства и ми се струва съвсем безсмислено. И да не забравяме, че 20-25% от имотите дори в големите градове вече са празни, огромното ново строителство и намаляващото население, положението няма да става по-добре.

[ven62]

преди 4 минути , logist13 каза:

От скромния ми служебен ми опит с имоти за инвестиция и отдаване на дългосрочен наем - каузата е невъзможна и безсмислена. Евентуално само за добри имоти с отлична локация, но пък и там цените са... Наемите са ниски спрямо цените, като сложиш данъците (местни и върху доходите), освежителните ремонти на няколко години, промени по искания на нови наематели и т.н. и просто сметката не излиза. Като се сложат и разходите по покупка/продажба, неликвидността на вложените средства и ми се струва съвсем безсмислено. И да не забравяме, че 20-25% от имотите дори в големите градове вече са празни, огромното ново строителство и намаляващото население, положението няма да става по-добре.

За миналото (15-20 години назад) не е така. 

За бъдещето - ще питаме @Брани. И без друго той ни го прави...

[Alexander]

25% са празни в София, по другите места повече и тенденцията е да се увеличи с масово строителство и пускане на нови  и нови сгради.

https://www.segabg.com/hot/category-economy/vsyako-chetvurto-zhilishte-sofiya-i-plovdiv-pustee

 

Най-интересен е факта, В България 30% от къщите и апартаментите са безлюдни, а други 40% са "дядовата ръкавичка" или още един довод, че няма да има кой да наема и купува в близко бъдеще.

 

Миналата събота в 7 вечерта се поразходих из Младост 1. При условие, че кръчмите са затворени в събота надвечер имаше много блокове стари и нови, в които апартаментите светеха на 50%, а на места и по-малко, което потвърждава тази теория, че все повече ненаселени имоти ще има.

 

Това е често срещана гледка в София, Варна, Пловдив, ами аз лично не разбирам как хората плащат 100к евро и нагоре за апартаментите..

 

[Брани]

преди 7 минути , ven62 каза:

За миналото (15-20 години назад) не е така. 

За бъдещето - ще питаме @Брани. И без друго той ни го прави...

С помощта на Тъмната страна на Силата замъглихме бъдещето така, че да не могат да го видят Йода и другите джедаи. Ама се попрестарахме и сега и ние не можем да го видим ... Като се отмъглят нещата, ще ви информирам как стоят нещата.

[milen_40]

Определено е интересна ситуацията с недвижимите имоти последните 3-4 години. 

София не я коментирам, че последните години се препълни и вече има отдръпване на хора в близките села/градове. Възможността за къща с двор и качеството на въздух станаха фактор в избора на живот извън столицата.

Като включим и вече възприетата възможност за работа от разстояние( дори и за компании, които не искаха да си го представят), то не е ясно какъв апетит ще има към софийските имоти. 

При липса на пандемия инвестирането и даване под наем на 2-3 малки апартамента по курортите (апарт-хотели)  може да е по-доходно от 1 голям в София, когато се приспаднат всички разходи. 

[ven62]

преди 11 минути , Брани каза:

С помощта на Тъмната страна на Силата замъглихме бъдещето така, че да не могат да го видят Йода и другите джедаи. Ама се попрестарахме и сега и ние не можем да го видим ... Като се отмъглят нещата, ще ви информирам как стоят нещата.

Верно се престарахте... И сега седят тука няколко човека с 500К евро под възглавниците и не знаят какво да правят.

Аз, лично, съм си решил проблема. Купувам шишенца за ваксини (и нови и употребявани). Добре съм се ориентирал, нали?