Покупка на имот

[pepsii]

Хайде да се включа и аз с малко личен опит .Малайзия  - източния бряг около Куантан беше доста подценен преди години. Сега тръгна нагоре. Документално в Малайзия е сравнително лесно , но трябва на 10 години да се подновява резиденшъл визата. Иначе хубав климат ,хубава храна , евтино , няма престъпност. Благодаря за съвета за Банско - бях го отписал .ще го погледна пак. Под себестойност продават и на нашето море, но там май няма смисъл.

[funny]

преди 41 минути , Duke каза:

Още преди тридесет години реших, че предпочитам всяка година да пътувам и прекарвам отпуската си на различно място, вместо да построя вила и да робувам цял живот на ваканционен имот

Изцяло подкрепям мнението ти. Ние имаме вила на язовир на час път от София и цифром и словом повече от 2 пъти годишно по 3-4 дни не ходим там. Някак мерака да ходиш на вила минава след първите една-две години и после пак си искаш разнообразието. А разходите за подръжка си вървят и се увеличават с годините .

ПП. Да не говорим за другия момент, че след известно време осъзнаваш че и това ти е “в къщи” и вместо да се откъснеш от ежедневието - чистене, готвене, пране, ремонти - просто го удвояваш .

[Mamas]

преди 45 минути , Duke каза:

Изненадан съм от мненията в темата. Веднага искам да подчертая, че не става дума за разочарование, а за истинска изненада. Според мен, "магеланци" са хора на движението, а се оказва, че голяма част от тях виждат инвестицията в имот, като възможност да осигурят или ежегодна почивка на екзотично място,

Едното не изключва другото. Не може да си постоянно на път, но можеш да ползваш отпуските и дългите уикенди за това. Обичайните събота и неделя можеш да се насладиш на нещо извън дома пред седмицата.

[samuraika]

преди 40 минути , Duke каза:

 Според мен, "магеланци" са хора на движението,

И хора на мисленето "извън кутийката" са магеланци.

Аз досаждам вече с HomeExchange, но съм предоволна. Имам , не точно вила, но традиционна японска къща в стария квартал на туристическо градче. Давам я на туристи основно през AirBnB , но и редовно пускам по някой световен магеланец - или за директна размяна или за точки, които после разменям за други почивки. Амстердам, Пукет, Ница, Св. Влас...Хазяите във вилата в Ница бяха си направили стена в кухнята посветена на техните разменни пътешествия през годините - в рамка снимки от къде ли не с надпис година и място. Сега в тази пандемия ми помагат да не губя надежда редовните запитвания от къде ли не - даже днес имах две - за Хаваи и за южна Франция.

@Mamas много благодая че се включи, точно нещо такова си мисля и аз, не за мен, а за майка ми. Радвам се че сте доволни! Да си го ползвате със здраве. Пък ако се запътите към Япония - ще се менкаме 🙂 , а, или Банско разбира се (само да стигна до там...)

@feel_the_rushотносно София - моите чуства точно! Или на зелено, с всичките му рискове, а и трябва да познаваш строителя лично едва ли не за да се доредиш до хубавите апартаменти преди да се разпродадат или старо строителство, но с мъките и прелестите, които и @neuromancer спомена за поддръжката. А и ремонтите в Бг са една друга тема, от която ме втриса...

[Mamas]

преди 3 минути , samuraika каза:

Да си го ползвате със здраве. Пък ако се запътите към Япония - ще се менкаме 🙂 , а, или Банско разбира се (само да стигна до там...)

Благодаря! Дано да стигнем до Япония някой ден! С това забавяне на плановете с 1-2 години.... И вие със здраве да си ползвате Банско! На нас и там ни харесва, но не сме планинари... повече ни влече плажа, ментата и книгата на шезлонга 🙂

 

[Vyara]

Не е точно инвестиция за доходност, но ние лятото си купихме 3стаен в София преди акт 14. Бебето се роди и вече решихме, че няма да живеем на квартира. Чакахме да паднат цените, както се говореше, че ще се случи по време на пандемия, но нищо такова не се случи. В затворен комплекс е с такса за поддръжка 5 е на квадрат. Може да не е най-доброто решение, но когато е за жилищни нужди, а не с цел инвестиция, човек не винаги може да чака и да умува дълго. 

[ven62]

Така, както чета, виждам че имаме различна представа за това - какво е инвестиция в имот.

Гледам, че колегите с биткойните от съседната тема не взимат отношение - явно се превиват от смях.

Малко от моя опит, макар, че нещата доста се промениха и сега, като че ли, няма да е от полза.

Апартаменти в София се изплащаха за 10-15 години в зависимост от локацията и годината на закупуване. Имам предвид от дългосрочното им отдаване под наем.

Бизнесът с airbnb  не е никакъв бизнес т.е. от там едва ли печалбата може да надвиши тази от дългосрочния наем, освен с някой имот на супер локация. 

Разбира се, има си свойте предимства. С имота си разполагаш когато ти е кеф, а и доброто/отличното му състоянието остава почти непроменено за дълъг период (години)

Положението в момента е доста по-различно и, според мен, все по-приближаващо се до пазарите в другите държави. Противно на очакванията "смотаните" апартаменти в панелните квартали, но с метро, са с повече потенциал.

 

Примери:

400	12	4800	30	144000	0.9	129600	130000	Лозенец
200	12	2400	30	72000	0.9	64800	40000	Обеля-2

 

Ето и два примера извън БГ с цялата им условност и неопределеност:

 

  

4000	5	20000	30	600000	0.8	480000	400000		Вила с басейн в Португалия
1400	12	16800	30	504000	0.6	302400	270000		Амстердам

 

 

Какви са колоните: 

 

Наем

месеци

За година

години

Общо

След данъци

Цена на придобиване

Местоположение

 

Извинявам се за нескопосаната табличка.

Естествено, сметките са съвсем приблизителни. Има много неопределености. Но, аз си мисля, че всеки би могъл да почне от нещо такова.

 

Вилата с басейна в Алгарв, Португалия изглежда привлекателна, но там са и най-много неизвестните. Напр, не са включени разходи за поддръжка, а те може би не са пренебрежими. От друга страна е пълно с вили - собственост на англичани, ама не от тия по нашето Банско и Поморие.

 

 

-------

Аз се замислям за нещо в Амстердам - през сина ми. Но докато седя и си мисля и те, цените скочиха с 50% за 2-3 години.

Синът ми си купи къща преди 3 години за 210000 евро, сега е около 300000 - 350000 

[Дани Магелани]

преди 2 минути , Vyara каза:

Не е точно инвестиция за доходност, но ние лятото си купихме 3стаен в София преди акт 14. Бебето се роди и вече решихме, че няма да живеем на квартира. Чакахме да паднат цените, както се говореше, че ще се случи по време на пандемия, но нищо такова не се случи. В затворен комплекс е с такса за поддръжка 5 е на квадрат. Може да не е най-доброто решение, но когато е за жилищни нужди, а не с цел инвестиция, човек не винаги може да чака и да умува дълго. 

Добро решение! По-добре е да изплащаш кредит, отколкото наем. Ако мислите да живеете в този град, разбира се. 

Поздравления за бебока!  Да сте живи и здрави!

[jul]

Ако е за ваканционни имоти в България, в момента има голямо предлагане на ниски цени на собственици руснаци. И англичани. Не знам за Брекзита в Англия, но вече му се усещат ефектите в България. Ако някой планира да купува такъв имот, не е зле да се поогледа. Всяка седмица ми минават пред очите договори на безобразно ниски цени.

Не знам как ги мислите тези къщи на село, било то и градско, за старини. За мен основен проблем, дори преди инфраструктурата, е транспортната достъпност. Липсва. В един момент шофирането се оказва трудна работа с напредване на годините или други обстоятелства. От опит говоря. Родителите ми цял живот са живели на пъпа на града, а после си построиха къща в Марково. Не са кой знае колко възрастни, но вече се мисли вариант за прибиране в града. 

 

[Alexander]

За Испания, има огромни разлики в цените и наемите в различните зони и градове.

Ще кажа за по-евтините, като Валенсия и Канарски острови.

 

Примерно често срещам във Валенсия стари апартаменти  за по 45-50к евро, които си имат наеметел с договор и плаща 320-340евро, което според мен е много добро съотношение.

 

В Канарите все още не е много скъпо, а преди 3 години беше още по-евтино.

 

 

Навсякъде разходите са идентични, ток, вода, поне 25-30евро, дори без да се живее и да не се употребяват, ако има газ още 15, нет още поне 20.

Минимума за месечна такса  е 40-50евро за някой апартамент, данъци  за имота още 400-500евро на година, ако има охрани, басейн и други екстри  цената расте.

Общо може да се каже, че в най-добрия случай се дават по 1300-1700 евро на година без да се живее там.

Ако има вече по-сериозни ремонти се плаща отделно.

 

Ако се дава под наем дългосрочно, освен % на посредника, ако има такъв ,имате между 5 и 15 % за държавата, което се взима на 100% и няма криене.

 

За дългосроечни наеми, обикновено  се искат много документи, все едно ще се купува, собствениците искат сигурност.

След това  се прави адресна регистрация, която се прави от наемателя, изобщо не се пита собственика какво мисли по въпроса, нито е необходим за тази процедура, става с договора за наем само.

 

Наема е за 1 год обикновено, ако е за 10 или 11 месеца е капан, има и такива и вече няма никакви правила, за които ще напипа сега.

 

Като мине една годна, наемателя уведомява собственика, че остава, може и да си тръгне, ако иска, собствнеика не може да каже да се маха.

След това договора автоматично става 5 годишен.

След като изтече вече може да се махне или собствнеика да каже, че няма да го дава или да смени коренно цената на неаме, ако иска.

 

През всички 5 години, неама не може да се променя, както му скимне на собствниека, а само соред % инфланция, като понякога може да е отрицателен и автоматично наемателя започва да превежда по-малко-имал съм такива случаи.

Има вариант да се договорите и за още сваляне, ако е някаква криза и това съм го играл.

Увеличение по никакакъв начин не може да се правят над % който е официален и е от държавата, разбира се някои се пробват, поеже много хора не знаят тези неща и плащат.

 

Почти винаги наемателя прехвърля сметките на негово име, като ток и вода, става по телефна и ти визмат номера на сметката откъдето телгят пари.

Така, собственика не го интересува дали наемателя ще навърти големи смети и дали ги плаща, негова воля.

 

Има и обаче една опасност, ако някой реши да прави номера, но рядко се стига до там, а и повечето не я знаят.

Примерно аз като наемател съм ядосан на собственика, не ми връша депозита или нещо друго, мога да се обадя на фирмата снабдител с ток или вода или газ и да кажа да ми спре снабдяването с ток, вода, или газ.

След това за да го пусне собствника трябва да даде едни суми, които не са красиви, особео за газта беше 400-500евро.

 

 

 

 

 

[Фил]

преди 7 минути , Alexander каза:

За Испанания

Mаdre mia! 

[КОКО22]

Чудесно си го описал за дългосрочните наеми, а дали имаш инфо за това как airbnb работи в Испания?

[Alexander]

В повечето окръзи  апартаментите ги задължиха да се регистрират по някакъв закон-да плащат.

не знам подробности 

[Goal & Boss]

Някой правилно отбеляза, че е добре да разграничаваме чистата инвестиция в недвижими имоти от купуването на имот „за старини“ или „да го давам под наем“ (което пак си е инвестиция, но не толкова сигурна).

Аз от известно време инвестирам в недвижими имоти и понеже няма как да си купя цяло жилище, сграда или комплекс, си купувам само дялове от съответния имот, заедно с няколкостотин други дребни инвеститори като мен. Засега „имам“ имоти в Поргугалия, Испания и Италия, вероятно ще добавя и още към портфолиото.

 

Ето оттук: https://www.housers.com/en

 

Платформата е испанска ( @Alexander може да е чувал за нея), работи от 5+ години, към момента средният IRR е 8,6%, което не е много, но не е и малко. 

[ven62]

преди 3 минути , Goal & Boss каза:

...

Аз от известно време инвестирам в недвижими имоти и понеже няма как да си купя цяло жилище, сграда или комплекс, си купувам само дялове от съответния имот, заедно с няколкостотин други дребни инвеститори като мен. ...

Егати Boss-a, ти верно си си гол. 

[Vency]

преди 7 минути , Goal & Boss каза:

Някой правилно отбеляза, че е добре да разграничаваме чистата инвестиция в недвижими имоти от купуването на имот „за старини“ или „да го давам под наем“ (което пак си е инвестиция, но не толкова сигурна).

Аз от известно време инвестирам в недвижими имоти и понеже няма как да си купя цяло жилище, сграда или комплекс, си купувам само дялове от съответния имот, заедно с няколкостотин други дребни инвеститори като мен. Засега „имам“ имоти в Поргугалия, Испания и Италия, вероятно ще добавя и още към портфолиото.

 

Ето оттук: https://www.housers.com/en

 

Платформата е испанска ( @Alexander може да е чувал за нея), работи от 5+ години, към момента средният IRR е 8,6%, което не е много, но не е и малко. 

Звучи интересно .. обаче..

Още в началото на страницата си пише - " We are a Real Estate crowdfunding plaftorm authorized by the CNMV (Spanish regulator) through the license nº20 and CMVM (Portuguese regulator)...Remember that we are not an investment service platform or a credit entity."

Но навсякъде из сайта те побутват да инвестираш. 

Явно не я разбирам идеята. И определено не смятам, че това е много сигурна инвестиция. По-скоро поредна спекулативна възможност. 

[Goal & Boss]

преди 2 минути , Vency каза:

Звучи интересно .. обаче..

Още в началото на страницата си пише - " We are a Real Estate crowdfunding plaftorm authorized by the CNMV (Spanish regulator) through the license nº20 and CMVM (Portuguese regulator)...Remember that we are not an investment service platform or a credit entity."

Но навсякъде из сайта те побутват да инвестираш. 

Явно не я разбирам идеята. И определено не смятам, че това е много сигурна инвестиция. По-скоро поредна спекулативна възможност. 

Предполагам, че правят разлика между crowdfunding и инвестиране/кредитиране, която, ако я има (вероятно я има), е на ниво дефиниции и свързаните с тях разрешителни и сертификати. Доколкото знам, те от една страна си намират инвеститори като мен, от друга - тях ги намират хора, които искат да строят, без да си имат вземане-даване с банки.

Аз също подходих с леко съмнение, затова изчаках 3-4 години, преди да се включа. През това време те „затвориха“ десетки обекти, изплатиха си дивидентите, направиха си отчетите и нито веднъж не чух да е избухнал скандал с тях. Към всеки обект има комплект документи, включително разрешителни, собственост, архитектурни планове, бизнес-план и т.н., които всеки кандидат-инвеститор може да разгледа.

Разбира се, всеки сам си решава. Аз не размятам тук реферали (имат), нямам личен интерес да ги популяризирам, просто споделям възможността. Ако някой ден изгубя пари от тях заради лъжа или измама - пак ще пиша тук, за да ви предупредя.

[Velyana]

Аз да попитам и за малко инфо хората, които си купуват имоти в България. Как ги търсите? Чрез сайтове, брокери или директно строителни фирми? 

[ven62]

преди 13 минути , Velyana каза:

Аз да попитам и за малко инфо хората, които си купуват имоти в България. Как ги търсите? Чрез сайтове, брокери или директно строителни фирми? 

Ами аз съм малко предубеден за новото строителство т.е. гледам само "старо" строителство.

Ако имота е пълна гробница - най-добре т.е. е най-евтин. И тъй, и тъй новия собственик прави ремонт, така че е по-добре да си го направи от а до я.

 

Конкретно на въпроса - гледал съм сайтове, ходя на огледи и като харесам нещо, във финалната фаза се обръщам към един приятел (брокер) да го огледа документално и той и да ми направи стандартните проверки ... за тежести и т.н.

[Goal & Boss]

преди 4 минути , Velyana каза:

Аз да попитам и за малко инфо хората, които си купуват имоти в България. Как ги търсите? Чрез сайтове, брокери или директно строителни фирми? 

И трите, дядо попе! Не се ограничавай до един от изброените от теб канали, даже добави четвърти - банките, които разпродават имоти на техни длъжници и в сайтовете си имат специален раздел с актуалните предложения.

Комплексите се строят и продават от предприемачите, там брокери и сайтове не играят.

От друга страна, някои от по-големите брокери изкупуват цели нови сгради „на зелено“ от строителите и после продават с надценка.

От трета страна - в интернет можеш да попаднеш на предложения от частни лица за съществуващи сгради и имоти, сред които понякога има добри попадения.

Така че ако си решила да купуваш - гледай навсякъде!

(Аз също имам резерви към новото строителство, и то големи резерви.)

[jul]

Новото строителство е отделна тема. Аз лично с любопитство (и страх) наблюдавам развитието на десетките малки, големи и още по-големи сгради - ще бъдат ли завършени изобщо (или ще остане поредната порция скелети), ще бъдат ли населени. Всеки момент чакаме да излезе и новото по отношение на ателиетата (може би утре), че и там голяма бомба може да е заровена.

Навсякъде трябва да се следи и много обстоятелства да се съобразят. 

@Velyana, ако не си в България, вероятно най-добрият начин за теб е доверен брокер + по възможност доверен човек на място, който да отреагира бързо.

 

  

[Duke]

Въпреки, че повече от 10 години не се занимавам професионално с недвижими имоти, клиенти, приятели и колеги, продължават да търсят от мен документална консултация преди да подпишат предварителен договор или да отидат на сделка. На всички повтарям едно и също. Ако си купувач, гледай да не подписваш предварителен договор и да плащаш капаро. Най-добре е директно на сделка, защото в противен случай едни 10% стоят в продавача, а трудно, бавно, а понякога и въобще не се връщат. Обаче ми прави впечатление, че напоследък документално нещата са изчистени и особено утвърдените строители не си позволяват да предлагат имоти с нередовни документи. А какво беше навремето, леле...

[jul]

Аз пък ги съветвам обратното 😆 Да не говорим, че имот в строеж трудно ще купиш директно.

И не, никак не са изчистени нещата в днешно време, периодично излиза такова мазало, че сме постоянно нащрек и в кондиция 😃

[Duke]

преди 4 минути , jul каза:

Аз пък ги съветвам обратното 😆 Да не говорим, че имот в строеж трудно ще купиш директно.

И не, никак не са изчистени нещата в днешно време, периодично излиза такова мазало, че сме постоянно нащрек и в кондиция 😃

За новото строителство съм съгласен, че сделките обикновено са на такъв етап, че е безсмислено собствеността/правото на строеж да се придобива веднага, но не ми е ясно какъв може да бъде позитивът за един купувач при сключване на предварителен договор за вече построен и въведен в експлоатация имот...

[jul]

Да не спамим, ако искаш, може да си побъбрим на лични 🙂