Покупка на имот

[Velyana]

преди 25 минути , Фил каза:

Стига да не е останала някоя Наташка, няма страшно.

Е не така де , някой може да се зарадва на Наташка и да си заживее с нея щастливо 😂

[Vency]

преди 56 минути , Бръмбар каза:

Аз нямам амбиции, а и възможности да купувам имот за инвестиция, но имам желание за имот за старини, където да прекарвам ако не целогодишно, то голяма част от годината. Моите желания са за Гърция, но не северна Гърция, която никак не ме привлича, а някой остров, обаче той освен красиви гледки по моите  критерии трябва да има летище, добра здравна система и инфраструктура и като така съм гледала Крит, Родос, Сирос и Корфу, но англичаните отдавна купуват там и цените не са изобщо евтини. Освен това не знам дали наистина искам да живея там, или само така ми се струва, щото нещата изглеждат по един начин на ваканция, но може би не точно така, ако е за постоянно т.е преди да тръгна да купувам бих отишла да поживея там няколко месеца да видя дали ще ми хареса и да търся на място, а не от разстояние, но това не се очертава в близко бъдеще. 

@samuraika, дали е удобно да ми дадеш на лични координатите на брокера, от който си доволна за София?

Много добра идея да поживееш малко на място, преди да купиш имот.

Аз от 2 години съм в Белгия. 1вата година бях убеден ,че това е мястото за мен и започнах да оглеждам възможностите  да си купя къща.

2-рата година обаче нещата се обърнаха. Вече не искам и да чуя, че мога да изкарам дори месец повече тук и след 2 седмици се евакуирам.

[jul]

То зависи от Наташката 😆

Банките се изхитриха и даже на А14 трудно отпускат, чакат А15 и те. Не че няма опции, има, има и кредитиране на траншове.

@Георги, схемата е такава, каквато си я е определил строителят. Той си знае защо и не мърда от нея. Единици са гъвкавите строители. Обичайно до А14 се плащат 10-30% от цената, но не са рядкост и случаите, в които основното количество пари са платени до тогава. Защо? Ако строителят е предвидил и има средства да вдигне сградата до А14 му трябват доооста пари, за да я завърши. Времето от А14 до А15 е не по-малко от 6 месеца и вложението е поне колкото да се вдигне сградата в груб строеж. Това е най-рисковият период. Вероятността после да не бъде довършена и въведена в експлоатация сградата е много малка и тя е свързана не с пари, а с отклонения в строителството - в днешно време принципно избягват да правят такива неща нерегламентирано. Не съветвам да се плати всичко до А15, а примерно да има едни 5-10% при въвеждане в експлоатация. За схемата преди това, ако е много изгодна и купувачът е склонен да си понесе риска, в крайна сметка е негово решение дали да плати повече на по-ранен етап (но на по-ниска цена) или на по-късен (но на по-висока цена). Това е много ориентировъчно и всичко зависи от конкретния случай - строителят кой/какъв е, купувачът с какви нагласи е и с какви средства разполага, сградата каква е, етап на строителство .... 

Имало е и случаи, дето се плаща 10% на предварителен договор, а останалите 90%, когато купувачът реши. Но строителят има доволно собствен капитал и не зависи от свежия прилив на пари.

Ама от това, дето си постнал - 20% за резервация? Да бе, да, повече от 2000лв. не давам 😉 И въобще схемата е доста неприемлива за мен.

 

[Георги]

От Акт14 нататък и аз разбирам да се иска да е платена по-голямата част от имота, вече има сериозна основа и дори при фалирал строител има как да се довършат нещата. Ама преди това? Неприемливо ми звучи и на мен, може би ще пробвам да натисна в тая посока да видя дали ще се огънат, макар че ако си имат желаещи и при този план за плащане, ясно че няма да се съгласят на отстъпки.

[ven62]

преди 6 часа, samuraika каза:

...

 

@ven62 Благодаря за табличката - простичко и пригледно. Само имам питане относно стойността на ремонта на стария панел - отразена ли е в цената на имота в твоя пример - Обеля 64К? Защото ремонтите стават все по-скъпи, а са наложителни и както казваш - до голо. От електрика и канализация до вградена кухня. Ето тук е момента, в който почвам да предпочитам да ми извадят мъдрец, но да не се занимавам с това. И другото ми питане е свързано със запазване на стойността - къщаъа с басейн в Португалия може да остарее като добро вино, ама стария панел след 30 годни ...ми бие на оцет.

...

Не, не е отразено. Табличката е силно опростена, само идея. До достигането на една прецизна калкулация вероятно са необходими поне още 10-на колони.

Ремонта зависи от това, какво искаш да правиш с апартамента. Ако е за чисто инвестиране т.е. ти няма да стъпваш в него, освен когато настаняваш наематели е едно. Ако си е за теб - съвсем друго.

И двата мача съм ги играл.

За гарсониера в Обеля-2 с цел чиста инвестиция - 6-7 000 лв. max. 10 000 лв. дадени през годините.

За апартамент в Лозенец с идеята, като идват децата да се настаняват там - 30 000 евро (ремонт + обзавеждане).

 

За панела си абслютно права в дългосрочна перспектива и с идеята да си е вечно твое, но за инвестиция ...

 

Ясно е, че има смисъл да се говори в сегашно време и табличката е такава. Но и една ретроспекция вероятно показва тенденция...

Например за гарсониера в Обеля-2

Закупена 1997 г. за X пари. 

Ако се събере чистата печалба от наеми, приспаднат се разходи за освежителни ремонти, някой и друг хладилник, печка, пералня  и се прибави пазарната стойност към момента се получава  около 12 пъти повече от тези Х пари.

 

Някой може ли да каже, ако едни пари са стояли в банка на срочен депозит през последните 20-25 години колко биха били сега.

 

 

 

 

[funny]

Като цяло покупката на недвижим имот трябва да се обмисли и да се знаят достатъчно детайли ( или да се наеме доверен специалист който да ги знае) .

На пръв прочит :

- схема на плащане 

- процент общи части ( в някои случаи се оказва че ниската цена на кв.м. е привидна като се сравни с общите части които се плащат. Виждала съм до 30% общи части и естествено там цената на квадратен метър е ниска в сравнение с други имоти но...)

- инвеститор, строител ( важно е да се знае какво , как и за колко време са построили, както и качество на обектите им)

- етапи на плащане в предварителен договор ( както преди това написах за Акт 14 и Удостоверени за груб строеж - дори и банката да е склонна на финансира на Акт 14, то тя ще направи вноската след удостоверението. Ако в договора обаче е залегнало вноска на Акт 14 , то строителя може да ви поиска вноската преди по условията на банката тя да отпусне кредита. Между Акт 14 и това удостоверение може да мине 2-3 месеца време)

- качество на материалите - и за груб строеж и за довършителни работи  ( тук вече може да се говори много за вид тухли, вид изолация , дограма, наличие или липса на шумоизолация по под, стени, тръби, вид асансьор ( да не се окаже четириместен за 10 етажна сграда).... и какво ли още не)

- как е записан имота който ви се продава - жилище или ателие . От тук и трябва да се прецени колко ателиета има в имота , защото ще добиете представа колко от съседите ви няма да имат места за паркиране и съответно ще паркират около блока/кооперацията..)

- паркоместа и гаражи - колко са на брой съпоставимо към общия брой обекти в сградата ( ателиета, жилища, офиси...) . Достъп до тях в случай че са подземни - ако е с платформа - колко на брой платформи за колко автомобила. Иначе сутрин и вечер в час пик може да се окаже че 30 мин е само влизането и излизането от подземните парко нива)

- подръжка - какво е вписано в договора . Има ли подръжка , на каква цена и за колко години цената е фиксирана. Често се виждат такси за подръжка между 0,5 и 1 евро на кв.м. което като се сметне квадратурата на апартамента с общите части и квадратурата на парко мястото или гаража с общите части ( а в подземните нива общите части винаги са много голям процент ) и цената може да стане ужасяваща.

 

Като цяло има доста неща които трябва да се проверят . Изброила съм няколко но далеч не всички.

 

[П.Кръстев]

Относно брокерите - аз хич не им симпатизирам, в повече случаи ми се струват излишни и изобщо не вършат работата която се очаква от тях за да получат комисионна.

Преди 4 години купувах апартамент, който си намерих сам в интернет. Брокерът просто предаваше информацията на продавача като едва ли не го криеше да не разбера кой е защото тогава ставаше съвсем излишен. Накрая предложи някакъв бланков предварителен договор, който ние поискахме да променим (т.к. използвахме ескроу сметка за сделката). Общо взето и аз не разбрах защо трябваше да им платя 3% комисионна като те с нищо не си мръднаха пръста за да ми асистират по какъвто и да е начин.

 

От другата страна, от 2 години отдавам апартамент под наем, който бях пуснал сам в различни сайтове в интернет и още на втория ден си отрих наематели. Една агенция ми беше откраднала снимкитe и предлагаха имота през техния сайт с техен воден знак върху снимките (?!?!?) и постоянно започнаха да ми звънят брокери дори и след като бях свалил обявата с "намерени потенциални наематели - семейство".  И до ден днешен, повече от 2 години по късно ми звъни някой поне по веднъж на месец да ме пита дали апартамента не се е освободил, дори събота и неделя в 9 сутринта ми звънят. Ужас, няма измъкване!

 

[jul]

Абсолютно си прав. И причината е липсата на регулация за дейността. Ако беше като в Щатите, Израел..... да не изброявам, ако не спазваш правилата - директно ти взимат лиценза. Тук сума ти "брокери" работят на тъмно, т.нар. домашни брокери - никой ги не знае какви са, никаква отговорност не носят, нищо не плащат на държавата. И доволно нелоялни практики има, така си е.

[ven62]

преди 1 минута , П.Кръстев каза:

Относно брокерите - аз хич не им симпатизирам, в повече случаи ми се струват излишни и изобщо не вършат работата която се очаква от тях за да получат комисионна.

Преди 4 години купувах апартамент, който си намерих сам в интернет. Брокерът просто предаваше информацията на продавача като едва ли не го криеше да не разбера кой е защото тогава ставаше съвсем излишен. Накрая предложи някакъв бланков предварителен договор, който ние поискахме да променим (т.к. исползвахме ескроу сметка за сделката). Общо взето и аз не разбрах защо трябваше да им платя 3% комисионна като те с нищо не си мръднаха пръста за да ми асистират по какъвто и да е начин.

 

От другата страна, от 2 години отдавам апартамент под наем, който бях пуснал сам в различни сайтове в интернет и още на втория ден си отрих наематели. Една агенция ми беше откраднала снимката и предлагаха имота през техния сайт с техен воден знак върху снимките (?!?!?) и постоянно започнаха да ми звънят брокери дори и след като бях свалил обявата с "намерени потенциални наематели - семейство".  И до ден днешен, повече от 2 години по късно ми звъни някой поне по веднъж на месец да ме пита дали апартамента не се е освободил, дори събота и неделя в 9 сутринта ми звънят. Ужас, няма измъкване!

 

О, аз ги възпитавам:

1. Настоявам да ми говорят на Вие, поне първите 10 минути.

2. Подробно ги уча на елементарни бизнес правила. Например: те ми звънят и търсят услуга от мен, значи не им дължа комисионна (ама по никакъв начин)

3. Настоявам за абсолютна точност. 2-3 пъти съм си тръгвал 6 минути след часа на срещата.

4. По време на огледа ги моля да мълчат. Потенциалния наемател трябва да бъде оставен на спокойствие, той си има очи и може да говори. Ако има въпроси - аз ще отговоря.

 

В периоди на смяна на наематели жена ми все ми се възхищава - "Да ти имам нервите"

[Vyara]

@Георги ние както казах, склюпухме сделка лятото с инвеститор със собствен капитал, 30г на пазара. Схемата ни беше 2000 лева капаро, 10% на предварителен, 30% месец след подписването (нашата сграда беше пред акт 14), 20% на акт 15 и 40% при прехвърляне на имота с НА. Смея да кажа, че това е голямо изключение, както и те няколко пъти ми го натъртиха ама все ми е тая нали стана на моето. 

[pepsii]

преди 7 часа, samuraika каза:

 

 

@pepsii Стана ми интересно за Малайзия, би ли споделил повече? Имам приятел, който се беше засилил сериозно да купува там, но последно каза, че КЛ е много надценена сега. За други места нищо не знам.

Живях и работих в КЛ 2 години ,но отдавна 99-01 . КЛ не се отличава много от другите големи азиатски градове. Но като мръднеш по провинцията е друго. И има и море и планина , и джунгла.  Строителството е качествено , не е скъпо , и няма природни бедствия (освен наводнения)  .за пенсиониране е вариант. в КЛ също много зависи от района - PJ е по добре .

[Фил]

преди 1 час, funny каза:

- как е записан имота който ви се продава - жилище или ателие . От тук и трябва да се прецени колко ателиета има в имота , защото ще добиете представа колко от съседите ви няма да имат места за паркиране и съответно ще паркират около блока/кооперацията..)

- паркоместа и гаражи - колко са на брой съпоставимо към общия брой обекти в сградата ( ателиета, жилища, офиси...) . Достъп до тях в случай че са подземни - ако е с платформа - колко на брой платформи за колко автомобила. Иначе сутрин и вечер в час пик може да се окаже че 30 мин е само влизането и излизането от подземните парко нива)

Само едно малко уточнение - вече от доста време ателиетата също трябва да имат паркомясто (или гараж) в сградата (или в имота). 
И се следи доста строго за тия неща, много трудно може до мине проект без да да са осигурени изскващите се по норматив паркоместа. 
Така че по отношение на ателиетата въпросът не е за паркоместата, а за данъците, понеже ателие не може да се декларира като първо жилище, за което има данъчни облекчения. Другото е, че за да е определен един обект като ателие, а не като апартамент, причината за това най-често е че не отговоря на нормативите за жилище, свързани с изложението на помещенията.

 

[agenta]

преди 15 минути , Vyara каза:

@Георги ние както казах, склюпухме сделка лятото с инвеститор със собствен капитал, 30г на пазара. Схемата ни беше 2000 лева капаро, 10% на предварителен, 30% месец след подписването (нашата сграда беше пред акт 14), 20% на акт 15 и 40% при прехвърляне на имота с НА. Смея да кажа, че това е голямо изключение, както и те няколко пъти ми го натъртиха ама все ми е тая нали стана на моето. 

@Vyara да това, което описвате е доста добре структурирана схема за плащане на апартамент. Би могла още да се подобри, но процентното съдържане е добре разпределено на съответните етапи.

Повечето инвеститори искат да вземат всички пари на Акт 14 или най-късно на Акт 15, всеки си гледа интереса, но ние като купувачи трябва да си отстояваме своя, като бъдем защитени от предоставянето на цялата сума преди Акт 16. Именно така ще има стимул нещата да се довършат до заветния акт. Повечето от тях при добре квалифициран човек от другата страна, знаещ всяко едно нещо какво означава и редактиращ редовно изпратените от инвеститорите и/или продавачите предварителни -договори професионално най-накрая се съгласяват на условията ни или поне се постига взаимно съгласие, но наистина за това си трябва доста специфика и професионализъм в сферата на кредитирането/финансирането и строителството.

[pepsii]

преди 6 минути , Фил каза:

Само едно малко уточнение - вече от доста време, ателиетата също трябва да имат паркомясто (или гараж) в сградата (или в имота). 
И се следи доста строго за тия неща, много трудно може до мине проект без да да са осигурени изскващите се по норматив паркоместа. 
Така че по отношение на ателиетата въпросът не е за паркоместата, а за данъците, понеже ателие не може да се декларира като първо жилище, за което има данъчни облекчения.

 

от 27.01.2021 се гласува поправка според която ателиетата се приравняват на апартаменти https://nova.bg/news/view/2021/01/27/313221/официално-ателиетата-получиха-статут-на-жилища/

[Vyara]

@agentaАко чакаш на някой брокер си загинал. Мисля, че голяма част от брокерите не са компетентни относно документацията, нито могат да защитят интересите ти както трябва. Аз съм адвокат направила съм си съответните преговори и корекции в договора, за да имам една привидна сигурност. Иначе се молим всичко да е ок 🙂 защото знам и с договор какво се случва. На нашия предварителен имаше 2ма брокери - мълчанието на агнетата. Ако ги питаш тях все няма проблеми и всичко е ок. 

[lamerz1912]

@Георги

Ето нашите проценти от лятото на 2017г.: (става въпрос за Пловдив)

500 лв капаро 

след 2 седмици 30% - при подписване на предварителен договор (приспада се капарото)

при Акт 14 - 30 %

при Акт 16 - 40 %

Краен срок за построяване декември 2019 г. (в договора имаше клауза, че неустойка се дължи след април 2020 г., ако не е завършен)

Сроковете се спазиха и средата на декември 2019 г. бяха минали Акт 16.

Към момента 85% от сградата е населена, другите 15% са продадени, но никой не ги ползва.

[funny]

Напоследък е доста срещано да се ползват кредитни консултатни. Няма лошо, но до момента в който те не се изявяват като адвокати и се опитват да правят промени в договора според тяхното разбиране за защита на клиента. ( предполагам така се опитват да си оправдаят таксата която се плаща за услугите им - коригираха ме , лицензираните нямат такса)

На теория ок, но на практика се получава не точно така.

Хубаво е все пак консултацията и с адвокат, че аз лично съм се нагледала на доста безумия предлагание от въпросните консултанти да бъдат вписани в договора, а в същото време се пропускат съществени неща.

[agenta]

преди 22 минути , Vyara каза:

@agentaАко чакаш на някой брокер си загинал. Мисля, че голяма част от брокерите не са компетентни относно документацията, нито могат да защитят интересите ти както трябва. Аз съм адвокат направила съм си съответните преговори и корекции в договора, за да имам една привидна сигурност. Иначе се молим всичко да е ок 🙂 защото знам и с договор какво се случва. На нашия предварителен имаше 2ма брокери - мълчанието на агнетата. Ако ги питаш тях все няма проблеми и всичко е ок. 

@Vyara Абсолютно си права. Никой не чакам, сам си се оправям с продавачите, а брокерите съм ги отписал. Аз имам финансова експертиза в тези сделки, както се казва доста такива съм разглеждал от "двете страни" и в частта със схемата за плащане, и нейното структуриране нямат много избор. Правната специфика ми е ясна, защото покрай всичко финансово, в което се специализира човек става наполовина юрист, а по отношение на качество и изпълнение на строителството има кой да даде съвет.

преди 9 минути , funny каза:

Напоследък е доста срещано да се ползват кредитни консултатни. Няма лошо, но до момента в който те не се изявяват като адвокати и се опитват да правят промени в договора според тяхното разбиране за защита на клиента. ( предполагам така се опитват да си оправдаят таксата която се плаща за услугите им)

На теория ок, но на практика се получава не точно така.

Хубаво е все пак консултацията и с адвокат, че аз лично съм се нагледала на доста безумия предлагание от въпросните консултанти да бъдат вписани в договора, а в същото време се пропускат съществени неща.

@funny Едно малко и съществено пояснение. Кредитните консултанти, ако са лицензирани такива са вписани в Регистър на кредитните посредници, регистрирани по реда на чл. 51 от ЗКНИП и нямат право да събират никакви такси за услугите си. Техните услуги към клиентите са безплатни, защото те прибират комисионна от банките.

[Фил]

преди 25 минути , pepsii каза:

от 27.01.2021 се гласува поправка според която ателиетата се приравняват на апартаменти

Като излезе в ДВ ще видим какви точно са промените, че журналята си пишат каквото им скимне.   

[Duke]

преди 1 час, Георги каза:

От Акт14 нататък и аз разбирам да се иска да е платена по-голямата част от имота, вече има сериозна основа и дори при фалирал строител има как да се довършат нещата. Ама преди това? Неприемливо ми звучи и на мен, може би ще пробвам да натисна в тая посока да видя дали ще се огънат, макар че ако си имат желаещи и при този план за плащане, ясно че няма да се съгласят на отстъпки.

Именно. Затова не съветвам никого да инвестира "на зелено". Сключване на сделка преди Акт 14 за мен е неоправдан риск. Още повече в тези времена... 

 

 

[Георги]

преди 53 минути , Фил каза:

Само едно малко уточнение - вече от доста време ателиетата също трябва да имат паркомясто (или гараж) в сградата (или в имота). 
И се следи доста строго за тия неща, много трудно може до мине проект без да да са осигурени изскващите се по норматив паркоместа

Срещал съм т.нар. "двоен гараж" с една врата - на теория събира две коли една зад друга...на практика нали се сещаш, че никой няма да вади едната кола, да вади втората, да връща първата обратно, по-скоро е по-дълъг гараж, допълнителното да се ползва за склад.

 

Освен ако в регулацията, ако гаражът има само една врата да се брои за едно място, не съм ги броил по брой на апартаментите, възможно е. Просто ми направи впечатление двойния гараж, който никой практически няма да използва като такъв.

[Zaro]

Преди 1 час, Фил каза:

Само едно малко уточнение - вече от доста време ателиетата също трябва да имат паркомясто (или гараж) в сградата (или в имота). 

Не е от доста, ама с сложното е и друго.

Първо, за да е ателие му трябваше само кенеф, т.е. санитарен възел. За апартамент има и други изисквания. Обаче ... ателие не можеш да се регистрира като постоянен адрес. София е пълна с ателиета, чиито собственици сега не могат да си извадят винетка за паркиране в зелена зона, щото ... не могат да се регистрират, че живеят в ателие.

 

Като гледам темата за инвестиции в имот мина в някакви други измерения - обсъди се на кой етап от строителството може да се купува, адрес 4000 за брокери, банки, ЧСИ, ипотеки, кредити.

 

Сега да поговорим малко за стоманобетон!

[П.Кръстев]

преди 28 минути , Георги каза:

Срещал съм т.нар. "двоен гараж" с една врата - на теория събира две коли една зад друга...на практика нали се сещаш, че никой няма да вади едната кола, да вади втората, да връща първата обратно, по-скоро е по-дълъг гараж, допълнителното да се ползва за склад.

 

Освен ако в регулацията, ако гаражът има само една врата да се брои за едно място, не съм ги броил по брой на апартаментите, възможно е. Просто ми направи впечатление двойния гараж, който никой практически няма да използва като такъв.

Доста хора (семейства) биха използвали двоен гараж според мен.  Законова обаче не би трябвало 1 двоен гараж с една врата да да се брои към паркомясто към различни апартаменти, би било малоумно.

 

п.с. Има и двойни гаражи с места за паркиране, които са едно до друго - още по-добър вариант.

[funny]

преди 8 минути , Zaro каза:

За апартамент има и други изисквания. Обаче ... ателие не можеш да се регистрира като постоянен адрес. София е пълна с ателиета, чиито собственици сега не могат да си извадят винетка за паркиране в зелена зона, щото ... не могат да се регистрират, че живеят в ателие.

Не съм много сигурна - юристите да кажат, но май и на ателиетата тока се заплаща по друг параграф ( не е битов) и данък сгради и такса смет май бяха по-високи

[samuraika]

преди 10 минути , Zaro каза:

Като гледам темата за инвестиции в имот мина в някакви други измерения - обсъди се на кой етап от строителството може да се купува, адрес 4000 за брокери, банки, ЧСИ, ипотеки, кредити.

 

Сега да поговорим малко за стоманобетон!

Добре де, предложете заглавие? Нека да се промени, да се махне това "инвестиции", да се напише "дрънканици", "празни приказки", каквото решите само и само да не боде очите на хората и да няма на всяка страница мнение, че темата върви накриво.