Airbnb - ама наобратно

[Duke]

Знам за този, проблем, но той относително лесно се решава с банкова гаранция. Аз лично съм собственик на жилище ново строителство и ние получихме банкова гаранция за ганционни проблеми на стойност около 10% от жилището. В последствие поради фалит на строителната форма и някои гаранционни проблеми, бяхме принудени да ползваме банковата гаранция и банката без проблем ни плати парите. Решение винаги има, въпросът е, фирмата която строи да е достатъчно коректна.

 

Това наистина е изумително! Прости ми, но буквално не мога да повярвам, че българско търговско дружество е в състояние да учреди банкова гаранция в размер на 10% от стойността на цялата сграда за период от 10 години. Не, това не може да бъде вярно, съжалявам!

Единственият вариант при който това е възможно е, ако строителната фирма е калкулирала в цената въпросните 10%. Наистина няма никаква пазарна логика за подобно действие. Говоря от позицията на участник на този пазар в най-бурните му години...

[Topfly]

Според мен, новото строителство е точно толкова некачествено, колкото е всичко останало в държавата ни в последните години. И този сектор страда от липса на професионализъм и неспазване на правилата, точно толкова, колкото и всичко останало. За съжаление това остава за десетилетия и се вижда (и все повече ще се вижда) с просто око.

Аз не съм фен на новото строителство, поради няколко причини, една от които е неистовия стремежът за намаляване на себестойността на сградата. Това води до потресаващи резултати.

 

Ниското качество не е патент само на последните години! В София и около София има цели квартали, които са строени с краден цимент от периода на строежа на панелките! За АЕЦ Козлодуй също се носят легенди, че циментът в бетона от който е изграден е значително по малко от колкото се изисква по норма, заради кражби.

 

Пазарът на жилища не се различава много от другите пазари. Ако се водиш само от цената е доста вероятно да се натъкнеш на ниско качество, но ако си взискателен купувач и искаш добро качество на добра цена, като изискваш и стабилни юридически гаранции за качеството, имаш голям шанс да получиш това което търсиш.

[Topfly]

Това наистина е изумително! Прости ми, но буквално не мога да повярвам, че българско търговско дружество е в състояние да учреди банкова гаранция в размер на 10% от стойността на цялата сграда за период от 10 години. Не, това не може да бъде вярно, съжалявам!

Единственият вариант при който това е възможно е, ако строителната фирма е калкулирала в цената въпросните 10%. Наистина няма никаква пазарна логика за подобно действие. Говоря от позицията на участник на този пазар в най-бурните му години...

 

Това не е случай от България , но да фирмата го е калкулирала, както би трябвала да го калкулира всяка фирма която дава гаранция и аз ги избрах тях, точно поради по сериозната гаранция. Цената, която ми оферираха беше 2-3% над средно пазарните цени.

Редактирано 7 март, 2016 от Topfly

[Duke]

 

 

Пазарът на жилища не се различава много от другите пазари. Ако се водиш само от цената е доста вероятно да се натъкнеш на ниско качество, но ако си взискателен купувач и искаш добро качество на добра цена, като изискваш и стабилни юридически гаранции за качеството, имаш голям шанс да получиш това което търсиш.

 

Стана ми интересно да разбера как ти, като взискателен купувач, си избирал жилище? Как си проучвал финансовото състояние на дружеството-изпълнител на строежа? Как си успял да предвидиш, че същото това финансово състояние на дружеството-изпълнител ще остане константно или дори още по-добро в процеса на строителство? Как си предвидил, че дори и при най-добро желание на изпълнителя, той ще вложи в строежа материали от най-високо качество при положение, че в определен момент подобни буквално липсваха на територията на София? Какво означава за теб "стабилни юридически гаранции за качеството"?

 

Не се заяждам, но тъй като съм се занимавал с подобни процеси, наистина ми е любопитно да чуя гледната точка на човек преминал през всичко това. Защото, повярвай ми, нищо друго освен късмет и по всяка вероятност по-висока цена на продукта те е спасило от проблеми. Защото в периода от 2001 г. до 2010 г. в София се строеше поголовно от всякакви измислени фирми-изпълнители, като общото между всички беше желанието да свалят колкото се може повече себестойността на строителството с ясното съзнание, че влагат некачествени материали, излизат извън рамките на строителните норми, оправят се по "онзи начин" със строителния надзор и работят "правилно" с банките по отношение на кредитиране сделките на техни клиенти. Малцина бяха онези строители, които останаха верни на качеството, но при тях цената беше поне 10-15% по-висока. Лошото е, че в един определен интервал от време дори тези коректни строителни фирми не можеха да се снабдят с качествени материали, просто защото подобни липсваха на пазара. И забележи, най-големият бум на строителството в София се случи след влизането на страната в ЕС и уж според стриктно спазване на европейското законодателство. Спомни си данъчните промени и онези свързани с отчитане на ДДС по време на етапите в строителството. Нямаш си и идея (и не ти трябва да имаш) за какви злоупотреби ставаше дума тогава! За периода през 90-те въобще пък не искам да си спомням...

Това не е случай от България , но да фирмата го е калкулирала, както би трябвала да го калкулира всяка фирма която дава гаранция и аз ги избрах тях, точно поради по сериозната гаранция. Цената, която ми офереираха беше 2-3% над средно пазарните цени.

 

Това вече е нещо съвсем различно! Реших, че ми говориш за България и буквално бях изумен...

[ven62]

Ниското качество не е патент само на последните години! В София и около София има цели квартали, които са строени с краден цимент от периода на строежа на панелките! За АЕЦ Козлодуй също се носят легенди, че циментът в бетона от който е изграден е значително по малко от колкото се изисква по норма, заради кражби.

 

Пазарът на жилища не се различава много от другите пазари. Ако се водиш само от цената е доста вероятно да се натъкнеш на ниско качество, но ако си взискателен купувач и искаш добро качество на добра цена, като изискваш и стабилни юридически гаранции за качеството, имаш голям шанс да получиш това което търсиш.

 

Това е и вярно, и не толкова.

Да вземем пример с магистралите. Имаме ли магистрали, строени през комунизма. Да. Некачествени ли са - Да (пример: тази до Правец и мостовете на Витиня.

Така,... ама я си представи това да беше построено през последните 10-20 години. Аз щях да отказвам да минавам по тях. Категорично!

Още един пример:

Новия пътен възел на излизане от София - посока Калотина. Последния писък на нашата архитектурна мисъл - Пътен възел на 3 нива. Уау.    Добре де, няма много да се подигравам, по-добре по-късно отколкото никога. ... И сега най-горното ниво. Отпрашваш от София, или пък влизаш в нея от Калотина по ... една, единствена лента. Не може да сме такива идиоти... това се прави нарочно. Та така е и с новото жилищно строителство.

@Topfly, ти непрекъснато ни "хвърляш" някъде другаде. Я 100-годишния пазар на имоти в САЩ, сега с този апартамент, дето не само че не е в София, ами и в BG.

[Duke]

Само да допълня, че говоря за период от време до 2010 г. Нямам идея дали нещата с новото строителство са се подобрили. Само мога да се надявам, че това е така. И за да не звуча чак толкова черногледо нека да споделя, че преди две-три години купих за майка ми малко жилище в южен квартал, което беше завършено и предадено година по-рано. На този етап майка ми е доволна от състоянието на жилището, но вярвайте ми, дори не си направих труда да проучвам изпълнението. Знаех, че купувам на късмет...

[ven62]

Толкова ме амбицирахте с това ново строителство, че ... изказвам следното твърдение:

В последните 20 години не се строят истински сгради, а техните макети в мащаб 1:1.

Чакам някой да ме опровергае.

Редактирано 7 март, 2016 от ven62

[Георги]

Толкова ме амбицирахте с това ново строителство, че ... изказвам следното твърдение:

В последните 20 години не се строят истински сгради, а техните макети в мащаб 1:1.

Чакам някой да ме опровергае.

 

Е недей така Има си достатъчно читави строители, които със сигурност не си затварят дружеството след всеки строеж, защото са натрупали име и имидж. А дори да не си професионалист, най-лесно е просто да видиш сградата как изглежда 10 години по-късно и всичко си лъсва. Покрай покупката на апартамент миналата година всякакви чудеса видяхме. Та не е задължително да купуваш нещо на зелено, където не знаеш какъв заек ще изскочи накрая, проверяваш строителя, гледаш добре сградата (особено около покривите) и нямаш проблеми. Може да се наложи да дадеш повече пари от средното, но това е положението. 

[Duke]

Старото "социалистическо" строителство беше и си остава грозно, но със сравнително добро функционално разпределение. Проблемите тогава бяха свързани с физическите извършители на самото строителство. Основните работници бяха затворници (комплексът в който живея е строен от затворници) и трудоваци (войници отбиващи редовна военна служба). Положителното на онова строителство се коренеше в материалите, които по онова време не се спестяваха поради държавния си произход. В голямата си част, за мен, новото строителство е с лошо функционално разпределение най-вече поради желанието на инвеститорите да максимизират полезната площ на сградата с цел по-високи печалби. Като прибавим към това и некачествените строителни материали, картинката се изяснява. В същото време е редно да се каже, че новото строителство се изгражда по съвременни технологични методи, които са далеч по-надеждни от старите. Това най-вече се отнася за сградните инсталации, макар, че трябва да минат поне 100 години, за да установим емпирично тази зависимост Както всяко нещо в живота, не може да се каже категорично кое строителство е по-качествено - грозното, социалистическо или красивото, икономично. Малко или много, всичко е въпрос на късмет...

Има си достатъчно читави строители, които със сигурност не си затварят дружеството след всеки строеж, защото са натрупали име и имидж.

 

Едното няма нищо общо с другото. Името си стои. На хартия обаче, изпълнител е друго дружество. Рекламата се извършва от името на утвърдената "марка", но задълженията и отговорностите по документи се поемат от "кухо" дружество. Дано нещата са се променили, но не вярвам тази порочна практика да е изоставена от всички...

[Параход]

За съжаление вече не мога да си купя локация + площ + простор.

Винаги поне едното ще липсва, ако ще Заха Хадид да е строила.

Така е в големите градове. Завършват в момента блок срещу нас - продаден на зелено, и скъпо. Локация ОК. Но другите 2 са пълни нули, построено на мястото на къщичка (разбирай апартаменти по 30 кв. м, малки стаи, ниски тавани), за отстояние от съседните сгради и гледки хич по-добре да не отваряме дума.

Ако има площ и простор, пък ще е отвъд околовръстното.

[ven62]

Всеки остава на своето си мнение. Няма лошо, то и парите са си негови (както стана ясно по-назад в темата)

Аз, докато имам избор т.е. докато съществуват имоти (тухлени), строени в края на 60-те, 70-те и началото на 80-те, друго не бих гледал, камо ли да купя. Това за мен е предварително условие, от там нататък - етаж, квадратура, локация, локация, локация, общо състояние на сградата и още 127 неща...

Я, "локация" се е написала три пъти.

[Topfly]

Толкова ме амбицирахте с това ново строителство, че ... изказвам следното твърдение:

В последните 20 години не се строят истински сгради, а техните макети в мащаб 1:1.

Чакам някой да ме опровергае.

 

По същата логика, за всички исторически периоди в България може да се твърди същото ако сравняваш качеството с най-доброто в света! 

Много мои познати купиха апартаменти ново строителство последните 10 години и имам база за сравнение с новото строителство в някoи други държави с които съм запознат. Като за Източна Европа качеството на новото строителство в България не е чак толкова зле, бих го нарекъл дори напълно приемливо. Големият проблем е изпълнение на гаранционните задължения и трудно работещия закон за етажна собственост.

 

Конкретен пример. Един познат си купи апартамент в едно баровско блокче от три етажа в Бояна. Изпълнителят беше коректен и оправи всички гаранционни проблеми, но въпреки това сградата в момента изглежда супер зле, защото част от баровците купиха апатаменти само за инвестиция и поради тази причина отказват да плащат общи разходи. Стълбището плаче за освежително боядисване, асансьорът не работи, а хубавата градинка около блока е буренясала с 50 сантиметрови бурени и т.н. Уж хора с пари са собственици там, но и те не могат да се разберат да плащат за поддръжка на имота, поради лошата законова регулация!

Редактирано 7 март, 2016 от Topfly

[ven62]

@Topfly,

Една от подтезите ми е, че не си струва да се плаща повече за ново строителство в сравнение със старото (70-те години) тъй като с нищо не го превъзхожда. Освен с малко "лъскотин" в момента на продажбата и 1-2 години след нея.

Според мен и ти с горния пример го доказваш.

[Topfly]

@Topfly,

Една от подтезите ми е, че не си струва да се плаща повече за ново строителство в сравнение със старото (70-те години) тъй като с нищо не го превъзхожда. Освен с малко "лъскотин" в момента на продажбата и 1-2 години след нея.

Според мен и ти с горния пример го доказваш.

 

Не съм съгласен! Това, че външно имота може да изглежда зле, не означава, че няма да ползваш предимствата на новата дограма, модерната изолация, новата електрическа инсталация, водопрод или канализацията и възможността да паркираш в подземния гараж на сградата. Колко ти е загубата ако веднъж ти откраднат колата от улицата например? 

[ven62]

Не съм съгласен! Това, че външно имота може да изглежда зле, не означава, че няма да ползваш предимствата на новата дограма, модерната изолация, новата електрическа инсталация, водопрод или канализацията и възможността да паркираш в подземния гараж на сградата. Колко ти е загубата ако веднъж ти откраднат колата от улицата например? 

Това дето си го изброил (без гаража) е от порядъка на 5-10 000 Евро, и то ако всичко това не е направено вече. Разликата в цената е по-висока.

За гаража - и в двата варианта си го плащаш допълнително.

Ще трябва да се съгласиш.

 

p.s. "Модерна изолация" - ти на зеления стиропор така ли му викаш.

Редактирано 7 март, 2016 от ven62

[Topfly]

Това дето си го изброил (без гаража) е от порядъка на 5-10 000 Евро, и то ако всичко това не е направено вече. Разликата в цената е по-висока.

За гаража - и в двата варианта си го плащаш допълнително.

Ще трябва да се съгласиш.

 

p.s. "Модерна изолация" - ти на зеления стиропор така ли му викаш.

 

Много често въпросът е не само на пари! Колко струва ако поради лошата регулация съседите ти не се съгласят да се направи топлоизолация на цялата сграда? Някои хора си изолират само собствения апартамент, но това освен че е незаконно е и неефективно.Санирането обаче не изначава само смяна на дограми и инсталации само в апартамента, а и в цялата сграда. Трябва да говорим за ремонт на покрива, смяна на асансьора и т.н.

Истинското саниране е това което направиха в бившото ГДР, а то сруваше около 1000 марки на квадратен метър и е много повече от цитираната от теб сума. При 100 квадрата апартамент, това са 50 000 евро!

 

Прав си, че гаражът трябва да се купи, но поне имаш опцията да го купиш. При една стара сграда нямаш тази опция.

Редактирано 7 март, 2016 от Topfly

[Duke]

Колко струва ако поради лошата регулация съседите ти не се съгласят да се направи топлоизолация на цялата сграда?

 

Тъй като много често препращаш към регулацията, а както вече споменах, проблемите са в правоприлагането, а не в законодателството като цяло, ако имаш желание прочети този нормативен акт, който регламентира по един сравнително добър начин материята...

 

Прав си, че гаражът трябва да се купи, но поне имаш опцията да го купиш. При една стара сграда нямаш тази опция.

 

И тук не бих се съгласил с лека ръка. Уви, не са никак много новите сгради, които разполагат с паркоместа за всеки един от обектите в тях. Основно това не е проблем за затворените комплекси в полите на Витоша, но проблемът с недостатъчното паркоместа е абсолютно същият в новите кооперация построени в самия град...

[Topfly]

Тъй като много често препращаш към регулацията, а както вече споменах, проблемите са в правоприлагането, а не в законодателството като цяло, ако имаш желание прочети този нормативен акт, който регламентира по един сравнително добър начин материята...

 

 

И тук не бих се съгласил с лека ръка. Уви, не са никак много новите сгради, които разполагат с паркоместа за всеки един от обектите в тях. Основно това не е проблем за затворените комплекси в полите на Витоша, но проблемът с недостатъчното паркоместа е абсолютно същият в новите кооперация построени в самия град...

 

Не знам кой и как е виновен, но резултата е, че в повечто сгради с етажна собственост има сериозен проблем да се направи ремонт и всички собственици да си платят! В сградите в София има два свята. В апартамента и извън апартамента. В апартамента се хвърлят огромни пари и т.н., а извън апартамента ситуацията е ужасна.

 

Ако добре съм запознат има законово изискване към всеки апартамент да има паркомясто. След 2005 или 2007-ма, когато промениха закона не съм чул нова сграда да са строили без гараж.

[ven62]

Много често въпросът е не само на пари! Колко струва ако поради лошата регулация съседите ти не се съгласят да се направи топлоизолация на цялата сграда? Някои хора си изолират само собствения апартамент, но това освен че е незаконно е и неефективно.Санирането обаче не изначава само смяна на дограми и инсталации само в апартамента, а и в цялата сграда. Трябва да говорим за ремонт на покрива, смяна на асансьора и т.н.

Истинското саниране е това което направиха в бившото ГДР, а то сруваше около 1000 марки на квадратен метър и е много повече от цитираната от теб сума. При 100 квадрата апартамент, това са 50 000 евро!

 

Прав си, че гаражът трябва да се купи, но поне имаш опцията да го купиш. При една стара сграда нямаш тази опция.

 

Не виждам особен смисъл да продължаваме. Аз не говоря за саниране. Няма какво да се санира тухла от 70-те.

Сега пък ГДР, а аз все си мисля, че си говорим за София.

По отношение на гаражите, повярвай ми, доста лесно е да се купи гараж в/около стара тухлена сграда. Гаражът е от тия, дето собственика (най-често един или двама пенсионери) една седмица не може да го отвори, щото е загубил ключа и не си е поглеждал гаража в последните 2-3 години. 

А за новите сгради изобщо не си говорим за покрив (да бе,,да), а дали във всички асансьора работи, ако изобщо е тръгвал някога.

Не знам дали е законно или не - но досега не съм видял на някой да му остържат външната изолация.

 

Аз малко се уморих...

@topfly, ти да не си строител, че така си застанал на амбразурата и с цената на живота си защитаваш незащитимото.

Редактирано 7 март, 2016 от ven62

[ven62]

 

Ако добре съм запознат има законово изискване към всеки апартамент да има паркомясто. След 2005 или 2007-ма, когато промениха закона не съм чул нова сграда да са строили без гараж.

 

С последни си сили:

Аз съм виждал чертежи на подземни гаражи, където колите за да се паркират на нарисуваното място, трябва да се телепортират на него - излизането - по същия магически начин. А знаете ли как се продават тези паркоместа, до които колата може да стигне на собствен ход - който даде повече, като множеството на потенциалните купувачи не е само измежду тези, купили си апартаменти в същата сграда.

[Topfly]

Не виждам особен смисъл да продължаваме. Аз не говоря за саниране. Няма какво да се санира тухла от 70-те.

Сега пък ГДР, а аз все си мисля, че си говорим за София.

По отношение на гаражите, повярвай ми, доста лесно е да се купи гараж в/около стара тухлена сграда. Гаражът е от тия, дето собственика (най-често един или двама пенсионери) една седмица не може да го отвори, щото е загубил ключа и не си е поглеждал гаража в последните 2-3 години. 

А за новите сгради изобщо не си говорим за покрив (да бе,,да), а дали във всички асансьора работи, ако изобщо е тръгвал някога.

Не знам дали е законно или не - но досега не съм видял на някой да му остържат външната изолация.

 

Аз малко се уморих...

@topfly, ти да не си строител, че така си застанал на амбразурата и с цената на живота си защитаваш незащитимото.

 

Не съм строител, а инвеститор и обичам да не се залъгвам за реалните стойности на дадена инвестиция

 

Може да се залъгваш, че не трябва да се санира сграда строена през 70-те години, но това просто не е вярно! За да поддържаш професионално една сграда, трябва всяка година да отделяш 1% от стойността и за ремонт, като на 2-3 години трябва да правиш козметични ремонти, а на 15-20 години основни ремонти. Сграда на която не е правен основен ремонт от 50 години си плаче за такъв!

 

Разходи се малко във Виена, Париж и т.н. и виж как се поддържат там сградите и виж какво е положението в София. Там обаче има правила които се спазват и ще те глобяват до дупка, ако фасадата ти се рони, остъклил си балкона и т.н. В София обаче падат балкони, сгради се саморазрушават, загиват хора в лоши асансьори и всеки чака някой друг да го оправи

[samuraika]

ven62 - и двамата сте прави, така де, и тримата с Дюк. И новото, и панелите, и старата тухла си имат слабостите типичнобългарски.

За новото - точно както каза Topfly - всичко да му е изрядно - совствениците нехаят и  след 10 години спретнатото блокче има окаян вид (аз имам точно същия печален опит по точно същата причина - повечето апартаменти купени "за инвестиция" и никой нехае). За панелите - прословутите заварки и обследване (голяма тема, да не отваряме дума, това се имаше предвид с ГДРто). А в старата тухла - пак нехаещи старци са половината собственици и бих добавила варварски реконструкции на ръба на здравия разум - в много сгради, да не кажа смело - в повечето.

 

Ама темата не беше ли за друго? Вен, какво реши за краткосрочните наеми?

[ven62]

Не съм строител, а инвеститор и обичам да не се залъгвам за реалните стойности на дадена инвестиция

 

Може да се залъгваш, че не трябва да се санира сграда строена през 70-те години, но това просто не е вярно! За да поддържаш професионално една сграда, трябва всяка година да отделяш 1% от стойността и за ремонт, като на 2-3 години трябва да правиш козметични ремонти, а на 15-20 години основни ремонти. Сграда на която не е правен основен ремонт от 50 години си плаче за такъв!

 

Разходи се малко във Виена, Париж и т.н. и виж как се поддържат там сградите и виж какво е положението в София. Там обаче има правила които се спазват и ще те глобяват до дупка, ако фасадата ти се рони, остъклил си балкона и т.н. В София обаче падат балкони, сгради се саморазрушават, загиват хора в лоши асансьори и всеки чака някой друг да го оправи

 

Не се залъгвам. Не мисля, че сграда в София от 70-те е Лувъра. Разхождал съм се и тук съм съгласен с теб. Все пак да ти напомня - не говорим за САЩ, ГДР, Виена, Париж, ... а за СОФИЯ.

Съгласен съм, че една сграда трябва да се поддържа (по възможност професионално). Но тъй като това в София не се случва, нито за нови, нито за стари, нито за НИЩО, твърдя (дадох и конкретни примери) че новото строителство се превръща в старо за по-кратко време от самото старо строителство.

 

Sorry, аз бях дотук.

[ven62]

 

Ама темата не беше ли за друго? Вен, какво реши за краткосрочните наеми?

 

От писане тук и то не по темата  , нямам време да действам.

Първо ще се запозная с нормативната уредба. Отначало бях категорично против да преодолявам/преминавам  бюрократични процедури, но сега мисля да се информирам колко са/ какви са/ и до колко са преодолими.

Ама не помагате по този въпрос

[samuraika]

Ама не помагате по този въпрос

Сори, и мен ми се ще да знам. Само като идея - защо не пишеш на някой хост? Или да поразпиташ сред познати. В общината също можеш да се пробваш. На мен в общината много ми помогнаха, ама мойта община е друга.   работлива.